2021_04 Lån med fast rente – men hvilket et skal jeg vælge?
Renterne bevæger sig lidt hele tiden, og det betyder typisk, at du har flere muligheder, hvis du fx er på jagt efter et 30-årigt lån med 10 års afdragsfrihed og fast rente.
I øjeblikket tilbyder Nordea Kredit (og de øvrige realkreditinstitutter) sådant et lån i to forskellige udgaver – et, som er baseret på obligationer med en rente på 1%, og et baseret på 1,5%-obligationer.
Spørgsmålet er derfor, hvilket et man skal vælge.
Mandag 12. april 2021 var tilbudskursen på Nordea Kredits 30-årige 1,0%- og 1,5%-obligationer henholdsvis 95,75 og 99,55, og udgangspunktet er et lån, som svarer til kontant 1,0 mio. kr. før omkostninger:
Kilde: Nordea Kredit
Renten på lån A er umiddelbart lavere end renten på lån B, men den lavere kurs på 1,0%-obligationerne betyder, at Nordea Kredit skal sælge 40.000 kr. flere obligationer for at få samme kontantværdi.
Kilde: Nordea Kredit
Første år er lån A før skat 4.225 kr. og efter skat 3.150 kr. billigere end lån B.
Set over hele løbetiden på 30 år er lån A med en samlet betaling på 1.336.700 kr. efter skat også billigst – hele 82.300 kr. billigere end lån B.
Ikke dårligt – for hvem vil ikke gerne spare 82.300 kr. efter skat?
Desværre er det ikke helt så enkelt – andre forhold spiller også en rolle, i forhold til hvilket lån du bør vælge.
I regnestykket ovenfor er det lagt til grund, at lånet ”lever” i hele løbetiden – men det er uhyre sjældent, at et lån ”lever” i 30 år.
30 år er rigtig lang tid, og vores boligbehov ændrer sig – fx når børnene skal have hver deres værelse, når de flytter hjemmefra, eller når spændende jobmuligheder byder sig i den anden ende af landet.
Yderligere er det sandsynligt, at renteudviklingen også i de kommende år giver dig mulighed for at opnå gevinster ved konvertering af lånet.
Der er altså mange årsager til, at lånet bliver indfriet, længe før de 30 år er gået. Og så spiller renteudviklingen en stor rolle for, hvilket lån der samlet set er bedst og billigst.
Rentestigning
Stiger renten, så falder kursen, og det betyder, at du har mulighed for at indfri lånet til en lavere kurs og altså opnå en gevinst, som tilmed er skattefri.
Kursfølsomheden på obligationen med en rente på 1% er højere end på obligationen med en rente på 1,5%. Ved en rentestigning kan du derfor opnå en større gevinst på lånet baseret på obligationer med en rente på 1% fremfor 1,5%.
Hvis renten stiger fx 1%-point, vil kursen på 1%-obligationen falde ca. 10 kurspoint. – det svarer til en skattefri gevinst på op til 100.000 kr. på et lån med en restgæld på 1.000.000 kr.
Rentefald
Det omvendte er tilfældet, hvis renten i stedet falder med fx 1%-point – så vil obligationskursen stige, og dermed bliver det dyrere at indfri lånet.
For lån A, som er baseret på 1%-obligationer, betyder det, at kursen stiger til 100 – en kursstigning på næsten 5 kurspoint (100-95,75). Det svarer til et kurstab på mere end 40.000 kr. på et lån med en restgæld på 1.000.000 kr. Det mulige kurstab på 40.000 kr. skal holdes op mod, at nettoydelsen på lån A er 3.150 kr. lavere – så et rentefald indenfor en kortere årrække vil mere end opveje fordelene ved den lavere nettoydelse.
For lån B, som er baseret på 1,5%-obligationer, vil kursen også stige til 100, hvilket svarer til en kursstigning på knap 0,5 kurspoint (100-99,55). Det betyder, at du får et kurstab på omkring 5.000 kr. på et lån med en restgæld på 1.000.000 kr. – altså markant mindre end det tilsvarende kurstab på lån A.
Ny kunde: Opret dig som kunde online lige her - det tager kun et øjeblik
Anbefaling
Samlet er anbefalingen, at du vælger lån A, som er baseret på obligationer med en rente på 1%, hvis du:
- Regner med, at dine boligplaner ikke ændrer sig, og at du blive boende i din bolig i mange år.
- Regner med, at renterne skal stige i de kommende år.
Omvendt er anbefalingen at vælge lån B, som er baseret på 1,5%-obligationer, hvis du:
- Planlægger at flytte indenfor en kortere årrække.
- Forventer faldende renter i de kommende år.
Relaterede artikler
Bør vi være bekymrede i det nuværende sommerhusmarked?
- Tags
- 2021
- Sommerhuse
Brug erfaringerne fra krisen til at skabe en robust privatøkonomi
