2021_04 Bør vi være bekymrede i det nuværende sommerhusmarked?
Udviklingen i sommerhuspriserne har i mange år været relativ stabil uden de store udsving i hverken op- eller nedadgående retning. Efter den store turbulens på boligmarkedet i slutningen af 00’erne, hvor sommerhuspriserne først toppede og dernæst faldt mærkbart, er det først indenfor de seneste år, at sommerhusmarkedet er kommet helt til hægterne, og det seneste år under COVID-19 er det gået usædvanligt stærkt.
Målt som et gennemsnit over året er sommerhuspriserne i Danmark steget med intet mindre end 8,7 pct. på landsplan fra 2019 til 2020. Specielt sommerhusejerne i Nordsjælland har god grund til at glæde sig. Her er de gennemsnitlige priser nemlig steget med hele 14 pct. det seneste år. Derimod må sommerhusejerne på Fyn og i Sydjylland tage til takke med en noget mere moderat prisstigning på omkring 2 pct.
Ser man på det historiske gennemsnit siden 2000, er sommerhuspriserne steget med 4,7 pct. jf. nedenstående figur. Det betyder, at sommerhuset har været en gunstig investering på langt sigt for de fleste sommerhusejere. Så selvom sommerhuspriserne fik nogle hug under seneste nedtur på boligmarkedet i slutningen af 00’erne og starten af 10’erne, så tyder det på, at de for alvor har gjort comeback.
De sommerhusejere, som har tjent mest på deres sommerhus de sidste 20 år, skal findes på Sjælland og på Bornholm, hvor priserne i gennemsnit er steget mellem 5,1 pct. og 5,7 pct. om året. I resten af landet lyder den gennemsnitlige gevinst på mellem 3,3 pct. og 4,7 pct. om året siden 2000.
Hvorfor stiger priserne?
En af hovedforklaringerne på de stigende sommerhuspriser er, at der i øjeblikket er mange interesserede købere i markedet. Når der er flere købere end sælgere på boligmarkedet, vil priserne oftest tendere til at stige. Det skyldes, at udbuddet af boliger er relativt fast på kort sigt, hvilket betyder, at prisen bestemmes af efterspørgslen, dvs. antallet af købere.
I 2020 er der solgt rekordmange sommerhuse i Danmark. Sammenlignet med 2019 er salget steget med 53 pct., hvilket slår alle tidligere år siden 2000. Ser man på antallet af sommerhuse, der er til salg på landsplan, så er der også sket et tydeligt fald det seneste år. Konkret er udbuddet faldet med 34 pct., hvilket tilmed er det største fald i perioden.
Den høje handelsaktivitet og deraf stigende sommerhuspriser skal forklares med flere faktorer, såsom den lave rente, de stigende friværdier samt de politiske lempelser på sommerhusområdet. Derudover spiller de fortsat rimelige priser på sommerhuse landet over også ind, for selvom priserne har haft fart på den senere tid, er de stadig langt fra priserne i 2007, hvis inflationen regnes med.
Priserne toppede tilbage i 2007 på landsplan, hvor et gennemsnitligt sommerhus på 80 m2 kostede 1.457.000 kr. I dag bliver et gennemsnitligt sommerhus handlet til 1.352.000 kr., og det betyder, at priserne stadig er 7 pct. lavere i dag. Tager vi højde for den underliggende inflation i økonomien, bliver prisforskellen endnu større. I reale priser vil sommerhuspriserne således ligge 22 pct. under toppunktet i 2007. Kombineret med de seneste års faldende renter, stigende indkomster og skattestoppet hhv. skatteloftet på ejendomsværdiskatten og grundskylden, så er det faktisk blevet væsentligt billigere at være sommerhusejer i dag sammenlignet med 2007.
Vi kan heller ikke komme udenom, at pandemien også har en finger med i spillet. Det har uden tvivl skubbet til interessen for at eje et sommerhus i Danmark. På kort tid er behovet for et fristed blevet endnu større, hvilket i høj grad hænger sammen med de flere timer i hjemmet og den manglende mulighed for at komme til udlandet.
Faktaboks: Politiske lempelser, der har haft positiv betydning for sommerhusmarkedet
-
Realkreditbelåning på 75 pct.:
Tidligere kunne sommerhuse kun belånes med 60 pct. I 2017 besluttede politikerne dog at hæve grænsen til 75 pct. Det gør det billigere at finansiere sommerhuset, og det har været med til at øge efterspørgslen.
- Lettere at bruge sommerhuset som helårsbolig:
Tidligere kunne pensionister, der havde ejet deres sommerhus i otte år (eller fem år på dispensation), få lov til at omdanne det til helårsbolig. I 2017 blev grænsen rykket til et års ejerskab. Det har øget interessen for at købe sommerhus blandt de modne sommerhuskøbere, da der er kommet væsentligt kortere vej fra tanke til handling, når ønsket om at flytte tættere på naturen melder sig.
- Højere bundfradrag ved udlejning af sommerhuset:
Bundfradraget for udlejning af sommerhuse er blevet hævet fra 21.400 kr. i 2017 til 40.000 kr. i 2018 (40.900 kr. i 2019). Det vil gøre det mere attraktivt at udleje sit sommerhuset og billigere at eje et sommerhus, hvis man er villig til at dele det med andre, når man ikke selv bruger det.
Bør vi være bekymrede for sommerhusmarkedet?
Uanset om vi vender blikket mod husmarkedet, lejlighedsmarkedet eller sommerhusmarkedet, så har 2020 været et ualmindeligt år med usædvanlig høj handelsaktivitet og voldsomme boligprisstigninger til følge. Når det går godt på boligmarkedet, og friværdierne stiger, så smitter det oftest af på sommerhusmarkedet, og det har bestemt også været tilfældet i den seneste tid. Ydermere har den lave rente gjort det billigere at finansiere drømmeboligen og kombineret med negativ rente i banken, så er det pludselig blevet mere attraktivt for mange danskerne at placere opsparingen i en form for fast ejendom. Disse faktorer er blot med til at sætte endnu mere gang i sommerhussalget.
I øjeblikket er udbuddet af sommerhuse presset ned, og det skaber et marked for stigende priser. Dog skal der stadig relativt store prisstigninger til, før vi er på niveau med toppunktet i 2007, og på den baggrund er der ingen grund til bekymring over det nuværende prisniveau. Den største risikofaktor i øjeblikket er en stigning i de lange renter eller en stigning i ledigheden. Da sommerhuset er et luksusgode, kan en usikker fremtid nemt få flere sælgere på banen, samtidig med at køberne holder igen. Det vil hurtigt skinne igennem på handelsaktiviteten og priserne.
Vi forventer, at sommerhuspriserne vil fortsætte med at stige i 2020 og 2021, men at stigningstakten vil falde, i takt med at samfundet åbner mere op. Konkret forventer vi, at sommerhuspriserne vil stige med 7-10 pct. i 2021 målt som den gennemsnitlige pris i 2020 sammenlignet med den gennemsnitlige pris i 2021, og med yderligere ca. 3 pct. i 2022. Det er dog vigtigt at fremhæve, at der er større usikkerhed om prognosen end normalt. Under COVID-19 pandemien har vi set en ekstraordinært stor interesse for at købe sommerhuse, og det er endnu uvist, hvordan danskerne reagerer, når samfundet åbner mere op, og der bliver bedre mulighed for igen at rejse ud i verden.
Det er samtidigt uvist, hvor stor en del af den nuværende interesse for at købe sommerhus, der skyldes fremrykkede køb, og hvor stor betydning det vil have for handelsaktiviteten i de kommende år. Hvis der er mange, der har fremrykket deres sommerhusplaner som følge af COVID-19 pandemien, er der mulighed for, at der vil blive solgt færre sommerhuse i de kommende år.
Det bedste tip, man derfor kan give til sommerhuskøberne i det nuværende marked er, at man bør have en lang tidshorisont. Historisk har der altid været perioder, hvor boligpriserne er faldet, men som beregningerne ovenfor også viser, så har sommerhusejerne over en længere periode hidtil tjent fint på deres sommerhus. Er man glad for sit sommerhus, og får man det brugt, så sker der ikke så meget ved, at priserne kommer ud for lidt bølgegang undervejs i ejertiden. Det har vi prøvet før, og det vil vi helt sikkert prøve igen.
Hvorfor går boligmarkedet fri af coronakrisen – og vil det fortsætte?
Relaterede artikler
Lån med fast rente – men hvilket et skal jeg vælge?
by: Jesper Bærentzen
- Tags
- 2021
- Realkreditlån
- Lånevalg
Brug erfaringerne fra krisen til at skabe en robust privatøkonomi
