2021_01 Prisfest på det danske boligmarked

Jan Størup Nielsen Jan Størup Nielsen, Chefanalytiker i Nordea

En af de største overraskelser under coronakrisen har været udviklingen på det danske boligmarked. Normalt plejer det nemlig at være sådan, at en dyb økonomisk krise med stigende arbejdsløshed og forhøjet usikkerhed bliver fulgt af en lavere omsætning på boligmarkedet og faldende priser. Og det plejer at være sådan, at det går hårdest ud over de mest følsomme dele af det danske boligmarked, dvs. markedet for sommerhuse og den dyreste del af ejerlejlighedsmarkedet.

Men sådan har det ikke været denne gang. Tværtimod har coronakrisen udmærket sig ved en stærk fremgang på boligmarkedet med accelererende salgspriser og et betydeligt større antal handler end i de foregående år. Det har betydet, at udbuddet af boliger til salg nu er tæt på det laveste niveau nogensinde. Og allerstørst fremgang har der været på markedet for sommerhuse, hvor priserne over det seneste år er steget med mere end 10%. og hvor antallet af til-salg skilte er blevet næsten halveret.

Udviklingen på boligmarkedet under krisen rejser to naturlige spørgsmål. Hvorfor er det gået så markant anderledes denne gang? Og hvad sker der når verden normaliseres, og Covid-19 epidemien slipper sit tag om dansk økonomi?

Hvordan er boligejerne rustet, hvis den økonomiske krise bliver endnu hårdere?

For at forsøge at besvare det første spørgsmål  er det vigtigt at holde sig for øje, at den overraskende stærke udvikling på boligmarkedet ikke er et isoleret dansk fænomen. Tværtimod har der været en tilsvarende udvikling i de øvrige nordiske lande og i USA. Selv i det hårdt plagede Storbritannien, hvor den økonomiske aktivitet i år er faldet med omkring 10%, er huspriserne steget med mere end 7%. Der er derfor ikke umiddelbart nogen direkte sammenhæng mellem styrken af det økonomiske tilbageslag og prisstigningerne på boligmarkedet.

Det tyder på, at der denne gang er andre faktor der driver udviklingen. Og den vigtigste af dem er uden tvivl de meget lave renter. De har både været medvirkende til at sikre, at det i dag er muligt at optage et fastforrentet 30-årigt obligationslån til en effektiv rente tæt på 1%. Og for de boligejere der har et variabelt forrentet lån er renten i mange tilfælde negativ. De meget lave renter betyder samtidig, at en del husholdninger og virksomheder i dag oplever at skulle betale negative renter på deres indestående i bankerne. For at søge et højere afkast af pengene har nogle givetvis kanaliseret en del af denne opsparing over i ejendomsmarkedet, hvilket især har været medvirkende til at drive priserne på sommerhusmarkedet højere.

En anden væsentlig drivkraft for prisstigningerne er lidt sværere at kvantificere, men den udspringer fra de ændrede levevilkår, der er opstået under coronkrisen. Med den kraftige stigning i hjemmearbejde er det naturligt, at der opstår et større fokus på boligen som ramme for både familie- og arbejdsliv. I tillæg hertil har de mange restriktioner givet mere tid til tanker og drømme omkring boligsituationen for mange mennesker, hvilket formentlig også har medvirket til at øge efterspørgslen efter boliger under krisen. Endelig har en del potentielle sælgere været tilbageholdne med at sætte deres bolig på markedet som følge af den forøgede usikkerhed under krisen.

Hvis jeg har ret i mine formodninger om, at det seneste års prisstigninger på boligmarkedet har været drevet af en kombination af meget lave renter, sultne boligkøbere og afventede sælgere, så bliver det selvsagt meget interessant, at se hvad der sker, når coronaepidemien slipper sit tag om dansk økonomi. Det forventer jeg vil ske allerede om få måneder i takt med at vaccineudrulningen og det varmere vejr formentlig vil begrænse smittespredningen markant – og dermed bane vejen for, at en stor del af nuværende restriktioner kan ophæves.

På boligmarkedet venter jeg, at ophævelsen af restriktionerne i første omgang vil give yderligere næring til aktiviteten på boligmarkedet i form af nye prisstigninger og et fortsat stort antal handler. Der venter derfor et hedt forår på boligmarkedet. Men som bekendt vokser træerne ikke ind i himlen. For med genåbningen af vores samfund vil den stigende økonomiske aktivitet formentlig også blive fulgt af en opadgående bevægelse i boligrenten. I starten vil det formentlig foregå langsomt, men jo længere ind i 2021 vi kommer, desto mere vil den opadgående bevægelse bide sig fast. Samtidig har myndighederne de seneste år gennemført en række stramninger af regulering omkring boligmarkedet. Det indebærer bl.a., at kravene til udbetaling er blevet forøget, og der er blevet indført begrænsninger på lånemulighederne for boligejere med høj gæld i forhold til boligens værdi og hustandens indkomst.

Sammen med de stigende renter forventer jeg, at det vil udløse en nedkøling af boligmarkedet allerede mod slutningen af i år. Ikke dermed sagt, at priserne på det tidspunkt vil begynde at falde kraftigt, men det vil skabe en bedre balance mellem udbud og efterspørgsel på boligmarkedet og dermed også en udfladning af handelspriserne. Når det sker, vil det markere slutningen på en unik periode i dansk historie, hvor en dyb økonomisk krise og stigende boligpriser gik hånd i hånd. Det tror jeg aldrig vi kommer til at se igen.

Artiklen er en del af vores nyhedsbrev Nordea Kredit BoligNyt. Ønsker du analyser af bolig- og rentemarkedet og hurtig besked, når der er blevet fastsat en ny rente på F1-, F3-, F5-lån eller eller Kort Rente, så tilmeld dig Nordea Kredit BoligNyt her.