2020_12 Hvordan er boligejerne rustet, hvis den økonomiske krise bliver endnu hårdere?

Christine Gammelmark Christine Gammelmark

Historisk har der været en tæt sammenhæng mellem udviklingen på boligmarkedet og resten af økonomien. På nuværende tidspunkt står vi i en situation, hvor boligmarkedet brager derudad, mens den resterende del af økonomien halter. Udviklingen i boligpriserne kommer derfor til at få afgørende betydning for dansk økonomi i den kommende tid. Det giver anledning til at undersøge, hvor robuste danske boligejere i virkeligheden er for at se, om vi skal være bekymrede, hvis den økonomiske krise bliver endnu hårdere.

Hvor robuste er de danske boligejere?

I Nordea Kredit har vi beregnet den teoretiske boligbyrde, som er et udtryk for, hvor stor en del af indkomsten efter skat en parfamilie med en gennemsnitlig indkomst skal bruge på at bo, dvs. hvor meget regninger til bank, realkreditinstitut og ejendomsskatter fylder i det samlede budget. Den teoretiske udvikling i boligbyrden fremgår af illustrationen nedenfor.

Her ses det, at boligbyrden er på et meget lavt niveau trods de senere års boligprisstigninger. Der er dog store regionale forskelle på, hvor meget boligkøberne skal bruge af deres disponible indkomst for at eje en bolig. I Region Hovedstaden er boligbyrden på 33 pct., hvis køberne har valgt et fastforrentet lån. Tilbage i 2006 var den oppe på knap 51 pct. I de øvrige regioner ligger boligbyrden på mellem 15 og 19 pct. for boligejere med fastforrentede lån, hvilket er meget lavt set i et historisk perspektiv.

For boligejere med variabel rente er boligbyrden en anelse lavere. Der er dog ikke tale om en forskel på mere end 2 procentpoint, hvilket skyldes det lave renteniveau, som har mindsket forskellen mellem fast og variabel rente. For eftersom alle realkreditlån er bygget op som annuitetslån, får en lavere rente afdraget til at stige. Det betyder med andre ord, at der i øjeblikket ikke er ret stor forskel på den månedlige ydelse på et fastforrentet lån og et F3- eller F5-lån, da en del af renteforskellen bliver vekslet til et højere afdrag på de variabelt forrentede lån.

Boligejernes teoretiske boligbyrde

Kilde: Nordea Kredit

Anm.: Boligbyrde = andel af den disponible indkomst, som bruges på at bo

Boligmarkedet er under forandring – særligt én boligtype vinder frem

Boligejerne føler ikke selv, at boligbyrden er lav

Siden 2004 har Danmarks Statistik ført statistik over boligejernes egen vurdering af boligbyrden, dvs. om boligejerne selv oplever, at det er nemt eller svært at betale terminen. Tager man udgangspunkt i, at der findes omkring 1,4 mio. boligejere i Danmark, viser statistikken, at knap 929.000 boligejere ikke ser udgifterne til bolig som værende et problem. 388.000 boligejere mener dog, at boligudgifterne er ”noget af en byrde”, mens de resterende 83.000 boligejere synes, det er ”en tung byrde” (swipe for at se udviklingen i boligejere med tung boligbyrde).

Selvom renten er faldet, ejendomsværdiskatten er underlagt et skattestop, og grundskylden ikke længere stiger alle steder i landet, steg gruppen, der anser boligbyrden som ”tung”, med 27.000 boligejere i perioden 2004 til 2019, som de seneste tal er fra. Overordnet set er der dog tale om, at langt de fleste boligejere har en robust økonomi og derfor ikke har problemer med at betale ydelsen på deres boliggæld.

Boligejernes egen vurdering af boligbyrden

Kilde: Danmarks Statistik og Nordea Kredit

Hvorfor går boligmarkedet fri af coronakrisen – og vil det fortsætte?

Kun et lille antal boligejere betaler ikke til tiden

Ser man på antallet af boligejere, som rent faktisk er i økonomiske problemer og har svært ved at betale ydelsen på deres realkreditlån, gør det samme billede sig gældende – nemlig at langt de fleste danske husholdninger har en stærk økonomi.

Antallet af boligejere, som er mere end 3 ½ måned bagud med terminen, er næsten faldet uafbrudt siden 1992. I 1992 var der i gennemsnit 26.100 boligejere med økonomiske problemer, mens antallet for 2020 ligger på omkring 3.100. Der er således tale om en væsentlig reduktion i antallet af boligejere, som er bagud med terminen.

Antal boligejere med økonomiske problemer

Figur 6

Kilde: Finans Danmark og Nordea Kredit

Bør vi være bekymrede, hvis krisen bliver endnu hårdere?

Meget af udviklingen i boligpriserne kan forklares med renten og ledigheden i økonomien. En stigning i ledigheden vil alt andet lige trække mod lavere boligpriser, mens et fald i den effektive realkreditrente efter skat vil trække mod stigende priser. I øjeblikket er der ingen tvivl om, at det lave renteniveau understøtter den aktuelle prisudvikling på ejerboligmarkedet, mens stigningen i ledigheden påvirker negativt.  

Da krisen ramte i foråret, var boligmarkedet i fin balance, og alt tyder på, at danske boligejere har godt styr på deres økonomi og er godt rustet mod udsving. Der skal således meget til, før boligmarkedet bliver sat ud af kurs, også selvom krisen skulle gå hen og blive dybere. Med det nuværende lave renteniveau giver det ikke anledning til bekymring, men begynder renten og ledigheden at stige mærkbart, kan billedet hurtigt ændre sig.

Artiklen er en del af vores nyhedsbrev Nordea Kredit BoligNyt. Ønsker du analyser af bolig- og rentemarkedet og hurtig besked, når der er blevet fastsat en ny rente på F1-, F3-, F5-lån eller eller Kort Rente, så tilmeld dig Nordea Kredit BoligNyt her.