2020_09 Boligprisprognose – sådan forventes huspriserne at udvikle sig

Boligmarkedet har klaret sig overraskende godt

Boligmarkedet er indtil videre kommet langt bedre gennem krisen end frygtet. Efter en periode i marts og april, hvor interessen for at handle bolig dykkede, og hvor priserne faldt, ser vi nu tydelige tegn på, at boligmarkedet har rettet sig. Priserne stiger på både huse, ejerlejligheder og fritidshuse, interessen for at handle bolig er høj, og der er ikke længere ret mange boliger til salg.

Boligmarkedet har således vist sig langt mere robust over for det økonomiske tilbageslag, som coronakrisen har skabt, end først forventet. På den baggrund har vi i Nordea opjusteret vores boligprisprognose og forventer nu, at prisen på et gennemsnitligt hus vil stige med 1,2 pct. i 2020, med 1,8 pct. i 2021 og med yderligere 2,2 pct. i 2022.

Boligprisprognose - forventninger til boligmarkedet i lyset af COVID-19

Hvor stor betydning får prognosen for et gennemsnitligt hus?

I 2019 kostede et gennemsnitligt hus på 140 m2 ifølge boligsiden.dk 1.994.000 kr. Får vi ret i vores boligprisprognose, vil det kunne sælges for 2.018.000 kr. i 2020, for 2.054.000 kr. i 2021 og for 2.100.000 kr. i 2022.

Vi forventer med andre ord, at en gennemsnitlig boligejer vil få en gevinst på sin bolig på ca. 24.000 kr. i indeværende år, eller ca. 2.000 kr. om måneden. Det er mindre end i de foregående år, men absolut bestået, når man tager den seneste økonomiske udvikling i betragtning, hvor samfundsøkonomien lider under den delvise nedlukning og den højere arbejdsløshed.

Nordeas boligprisprognose, hus på 140 m2

Tabel 1

Kilde: Nordea Kredit

I 2021 forventes friværdien at stige med yderligere ca. 36.000 kr. og i 2022 med ca. 46.000 kr. som følge af de stigende huspriser. I alt forventer vi altså, at et gennemsnitligt hus vil stige med 106.000 kr. over de tre år, som prognosen vedrører.

Renteprognose i en tid præget af corona-krisen

Hvorfor har boligmarkedet klaret sig bedre end forventet?

Når man skal forudsige fremtiden, benytter økonomer sig ofte af en kombination af historisk viden og tilgængelige data om den aktuelle samfundsøkonomi. Det gælder ikke mindst under en økonomisk krise, hvor man trækker på tidligere erfaringer og normale økonomiske sammenhænge.

”Plejer” spiller så at sige en væsentlig rolle, men det er desværre ikke altid nok til at give økonomerne frit udsyn i krystalkuglen. Og under coronakrisen ved vi nu, at boligmarkedet har udviklet sig væsentligt bedre, end vi og mange andre havde turdet håbe på. De første boligprisprognoser fra både Nordea, regeringen, Nationalbanken og vismændene var således noget mere pessimistiske, end de prognoser der offentliggøres i dag.

Vi mener, at den væsentligste forklaring på den positive udvikling er, at der ikke var nogen store ubalancer på boligmarkedet, da krisen ramte. Coronakrisen kan derfor fx ikke sammenlignes med finanskrisen, der ramte på et tidspunkt, hvor boligmarkedet mest af alt mindede om et korthus, og hvor både de korte og de lange renter nærmest eksploderede, og hvor det tog lang tid, før de faldt til ro igen.

I dag bruger danskerne en langt mindre andel af deres indkomst på at bo, og der er derfor færre danskere, der tvinges til at forholde sig til deres boligsituation, hvis de bliver midlertidigt ledige. Samtidig har danskerne været ret sparsommelige de seneste år, og både bankkonti og friværdi bugner. Det reducerede sociale liv, de mange aflyste udlandsferier og udsigten til en stor portion feriepenge fylder sparegrisen ekstra op.

Ledigheden er yderligere en faktor, der spiller positivt ind på boligprisudviklingen. For det første er ledigheden ikke eksploderet nær så meget som frygtet, og for det andet er ledigheden på nuværende tidspunkt steget mest blandt ufaglærte og danskere med løs tilknytning til arbejdsmarkedet, hvor tilknytningen til boligmarkedet er mindre.

Sidst, men ikke mindst, spiller renteudviklingen en kolossal rolle. I marts steg renten på et 30-årigt fastforrentet lån fra 0,5 pct. til 2 pct., og kombineret med de praktiske vanskeligheder ved at tage til fremvisning og til åbent hus er det en væsentlig forklaringerne på, at boligmarkedet bremsede hårdt op i coronakrisens spæde start. I dag er den lange rente faldet til 1 pct., og kursen på den bagvedliggende obligation er så høj, at der ikke skal ret meget til, før det igen er det 30-årige 0,5 pct. lån, der er toneangivende for nye boligkøbere. Det gør det billigt at låne penge, og det lokker mange på boligjagt.

Ny kunde: Opret dig som kunde online lige her - det tager kun et øjeblik 

Geografiske forskelle på boligpriserne

Prognosen vedrører prisudviklingen for et gennemsnitligt hus på landsplan. Lokalt udvikler boligpriserne sig forskelligt, og det forventer vi også kommer til at ske i den kommende tid. Her vil bl.a. forhold som udviklingen i arbejdsløshed, tilflytning og det allerede eksisterende prisniveau spille ind.

Vi har ikke lokale boligprisprognoser, men nedenfor har vi for de enkelte landsdele beregnet, hvor stort det absolutte prisfald bliver i de tre scenarier, hvis landsdelen vel at mærke kommer til at udvikle sig nøjagtigt, som prognosen for hele landet foreskriver. Der skal altså tages forbehold for, at tallene er forbundet med en vis usikkerhed.  

Boligprisudviklingen, hvis den enkelte landsdel udvikler sig i tråd med prognosen for hele landet. Hus på 140 m2.

Tabel 2

Kilde: Nordea Kredit

Artiklen er en del af vores nyhedsbrev Nordea Kredit BoligNyt. Ønsker du analyser af bolig- og rentemarkedet og hurtig besked, når der er blevet fastsat en ny rente på F1-, F3-, F5-lån eller eller Kort Rente, så tilmeld dig Nordea Kredit BoligNyt her.