2020_05 Førstegangskøberne bliver ældre – hvad betyder det for markedet?

Tags:
2020
Boligkøb

I dag bor 57 pct. af alle danskere i en ejerbolig. For godt ti år siden var andelen 60 pct., og tilbage i 1981 var det 63 pct. Det vidner umiddelbart om, at der har været en stabil udvikling på det danske boligmarked, men ser man nærmere på, hvordan ejerboligerne fordeler sig mellem de enkelte aldersgrupper, så bliver billedet straks et andet.

Figur 1 viser, hvordan fordelingen af boligejere har udviklet sig mellem de enkelte aldersgrupper igennem årene. Andelen af unge, der bor i ejerbolig, er blevet markant mindre siden 1981, mens andelen af ældre er blevet gradvist større.

Kun 29 pct. af de unge mellem 25-29 år bor i ejerbolig i dag, i 2010 var det 34 pct. og i 1981 var det 58 pct. Antallet af unge, der har egen bolig, er altså faldet støt gennem de seneste år.

Til gengæld har langt flere ældre egen bolig i dag end tidligere. Det skyldes primært, at de ældre årgange bliver boende i ejerboligen i længere tid end tidligere, hvilket igen kan forklares med længere levetid og bedre helbred. Ofte kræver en ejerbolig nemlig flere kræfter end en lejebolig.

Figur 1: Andelen af befolkningen, der bor i ejerbolig

Figur 1

Kilde: Nordea Kredit og Danmarks Statistik

Energirenover dit hus og få grøn samvittighed

Demografien kan få betydning for boligpriserne

Førstegangskøbernes alder har betydning for prisudviklingen på boligmarkedet, fordi alle årgange ikke er lige store.

Groft sagt kan man sige, at priserne på ejerboliger styres af udbud- og efterspørgsel, og hvis efterspørgslen falder, så falder priserne også – og omvendt. Hvis gruppen af potentielle førstegangskøbere er lille, vil efterspørgslen være mindre, hvilket vil skabe et nedadgående pres på priserne. Det er derfor ikke lige meget, om det er de små eller store årgange, der er ved at træde ind på boligmarkedet.

Figur 2 viser en fremskrivning af udvalgte aldersgrupper. Den illustrerer, at hvis de fleste førstegangskøbere fremadrettet skal findes i gruppen 35-39 år, så er det nu, at boligmarkedet for alvor mødes af de små årgange.

En forskydning af førstegangskøbere kan altså potentielt have betydning for prisudviklingen på boligmarkedet den kommende tid. Forsætter den nuværende trend, hvor de unge købere slår til senere i livet, så kan konsekvensen være faldende efterspørgsel og dermed faldende priser.

Figur 2: Fremskrivning af udvalgte aldersgrupper

Figur 2

Kilde: Nordea Kredit og Danmarks Statistik

Spiller energiforbruget en rolle, når vi køber bolig?

Unge prioriterer uddannelse og udskyder familielivet

En del af faldet i antallet af unge med ejerbolig kan forklares med, at antallet af kvinder, som prioriterer en mellemlang- eller lang uddannelse, er steget kraftigt gennem tiden. For jo højere uddannelse kvinder tager, jo senere får de normalt børn. De lange uddannelser er således en af flere forklaringer på, at alderen på førstegangsfødende er steget.

Når det har betydning for boligmarkedet, så skyldes det, at familieforøgelse er en af de vigtigste årsager til, at de unge vælger at købe en ejerbolig. Samtidig betyder en længere uddannelse, at der normalt går flere år, før man har råd til at købe bolig. Så når kvinder vælger stadig længere uddannelser, skabes der en forsinkelse i boligkøbsprocessen, hvor de unge bliver ældre, før de får fod på egen matrikel.

Figur 3: Udviklingen i uddannelsesniveau for mænd og kvinder

Figur 3

Kilde: Nordea Kredit og Danmarks Statistik

Hele forklaringen ligger dog ikke i det øgede fokus på uddannelse og dermed udskydelse af familielivet. For ser man på, hvor stor en andel af de danske børn, som bor i ejerbolig i hhv. 1985 og 2010, så er der sket et tydeligt fald som er vist i figur 4. Der er altså færre børn, der bor i ejerbolig i dag end tidligere.

Faldet i antallet af børn, der bor i ejerbolig, indikerer, at de unges senere indtræden på boligmarkedet ikke kun skal forklares med de førstegangsfødendes alder. I så fald ville andelen af børn i ejerbolig nemlig fortsat befinde sig på samme niveau som i 1985 – blot med nogle ældre forældre. I stedet tyder det på, at stadig flere unge har fravalgt ejerboligen som boligform.

Artiklen er en del af vores nyhedsbrev Nordea Kredit BoligNyt - du kan tilmelde dig her, hvis du er interesseret i andre artikler om bolig- og rentemarkedet.

Figur 4: Faldende andel af børn i ejerbolig

Figur 4

Kilde: Nordea Kredit og Danmarks Statistik

Mange unge ønsker at bo i byen – og der er færre ejerboliger end i forstæderne

En mulig forklaring på den faldende andel af unge i ejerbolig kan findes i tilstrømningen til byerne. I løbet af de senere år er indbyggertallet steget langt mere i bykommunerne end i landbrugskommunerne, og det er væsentligt, fordi ejerboligerne udgør en mindre del af boligmassen i byerne end i forstæderne og på landet.

Så hvis mange unge ønsker at bosætte sig i byen, vil en afledt effekt være, at færre unge ejer egen bolig, simpelthen fordi byerne rummer færre ejerboliger.

De unges boligpræferencer har ændret sig

I de seneste år har boligmarkedet udvist gode takter, og der har været tale om pæne prisstigninger over hele landet. Samtidig har man skærpet kravene til at blive kreditgodkendt, hvilket naturligvis rammer førstegangskøberne hårdt, da de ikke på samme måde har haft muligheden for at få opbygget en formue igennem en friværdi.

Alt tyder dog på, at prisændringer på boligmarkedet ikke spiller den store rolle for de unges indtræden på boligmarkedet. Der har nemlig været tale om en gradvis udvikling, hvor de unge er blevet en lille smule ældre årti for årti, inden de træder ind på boligmarkedet. Fx havde boligprisernes himmelflugt i starten af 00’erne og dernæst de store fald i slutningen af 00’erne ikke betydning for de unges boligmønster. I stedet fortsatte den trend, der allerede gjorde sig gældende, og prisudviklingen på boligmarkedet havde altså ikke betydning for førstegangskøbernes alder.  

Konklusionen er, at færre og færre unge bor i ejerbolig. Årsagen er, at specielt kvinder i højere grad prioriterer en lang uddannelse og derfor udskyder familieforøgelsen, samtidig med at stadig flere unge ønsker at bo i byen, som rummer væsentligt færre ejerboliger end landsgennemsnittet. Det kan presse boligpriserne i den kommende tid som følge af den demografiske udvikling, da de 35-39-årige er en relativt lille gruppe, sammenlignet med tidligere årgange.

Det kan have konsekvenser for de unge at de bliver senere boligejere

At førstegangskøbere bliver ældre og ældre betyder, at det kan blive svært for dem at få opbygget samme formue eller friværdi som deres forældre, der var hurtigere til at købe ejerbolig. Det kan have betydning for, hvor meget gæld de har, den dag de går på pension. Heldigvis trækker den senere pensionsalder i modsat retning, hvilket dog kræver, at man kan holde til at være på arbejdsmarkedet til den officielle pensionsalder.

Allerede kunde: Kontakt Nordea hele døgnet hele året på chatten eller 70 33 33 33

Ny kunde: Opret dig som kunde online lige her - det tager kun et øjeblik