2020_04 Op- ned- eller skrå konverteringer. Hvornår bør man gøre hvad?

Henrik Sander Jantzen Henrik Sander Jantzen

Man kan konvertere både op og ned i rente

Coronakrisen har vendt op og ned på alt i samfundet, og det gælder også boligrenterne. Derfor stiller vi her skarpt på, hvad der næsten er danskernes nationalsport - omlægninger af realkreditlån - eller som det hedder på banksprog: Opkonverteringer, nedkonverteringer og skrå konverteringer.

Læs vores seneste boligprisprognose her.
 

Hvad kendetegner en nedkonvertering?

Når du konverterer ned i rente, omlægger du dit nuværende fastforrentede obligationslån til en lavere rente, end den rente du betaler i dag. For eksempel fra en rente på 2,5 pct. til en rente på 1 pct.

Ved en nedkonvertering opnår du:

  • En lavere ydelse på dit nye lån.
  • Et højere afdrag på dit nye lån i en årrække.
  • Men desværre også en højere restgæld som følge af kurstab (da kursen på det nye lån normalt er under 100), og da der er omkostninger forbundet med omlægningen.

Vi anbefaler, at du kurssikrer dit nye lån, allerede når omlægningen foretages, så du er sikker på at få en gevinst. Jo tættere på 100, du har mulighed for at kurssikre, jo bedre er det, da det giver dig den laveste stigning i din restgæld. 

De fleste boligejere kan straks se fordelen i omlægning til en lavere ydelse, men det er dog vigtigt, at du forholder dig til, om besparelsen når at indhente udgiften i form af en højere restgæld, hvis du for eksempel ønsker at sælge indenfor en årrække.

Artiklen er en del af nyhedsbrevet Nordea Kredit BoligNyt. Tilmeld dig her og få flere nyheder om rente- og boligmarkedet samt tips og tricks til dine boliglån
 

Faktaboks: Hvad er vigtigt når man konverterer

Du må ikke forvente, at du kan omlægge dit realkreditlån præcis når renten rammer toppen eller bunden. I stedet bør du spørge dig selv, hvornår besparelsen eller gevinsten er tilstrækkeligt stor, til at du er tilfreds.

Vores anbefaling er, at du altid kursikrer dine lån, så du er sikker på at konverteringen er en gevinst, også selv om en kurssikring ikke er gratis.

For at kunne sammenligne konsekvenserne ved en omlægning bør løbetiden være uændret, og restgælden bør alene indeholde konverteringens omkostninger.

Hvad kendetegner en opkonvertering?

Ved en opkonvertering omlægger du dit nuværende fastforrentede obligationslån til en højere rente, end den du betaler i dag på dit nuværende realkreditlån. For eksempel fra 1 pct. til 2,5 pct.

Ved en opkonvertering opnår du:

  • En lavere restgæld på dit nye lån, end den restgæld du har på dit nuværende lån, hvilket er en fordel.
  • En højere ydelse, hvilket selvfølgelig er en ulempe.

Vi anbefaler, at du foretager din opkonvertering, så snart du mener, at den er attraktiv frem for at spekulere i, at ramme rentemarkedet helt perfekt.

Det kan være svært at se den umiddelbare fordel i en opkonvertering, fordi ydelsen stiger - også selv om restgælden falder. En opkonvertering bliver nemlig først for alvor attraktiv, når man igen kan konvertere ned til en rente. Når man opkonverterer falder restgælden nemlig, hvilket er en fordel, men i takt med at man betaler en lidt højere ydelse hver måned, bliver gevinsten gradvist spist op, med mindre man igen kan lægge om til en lavere rente og derigennem opnå en lavere ydelse.

Hvis du går med salgsplaner, kan en opkonvertering dog være en fin måde at tage gevinsten ved en rentestigning hjem på, fordi du reducerer restgælden, og kun skal betale den højere månedlige ydelse i perioden frem til boligen er solgt.

Faktaboks -  Værd at vide om realkreditlån

Realkreditlån kan have en løbetid på op til 30 år. Den maksimale belåning afhænger af ejendomstype for eksempel  helårsbolig eller fritidsbolig, og om realkreditlånet er med eller uden afvikling. Hvis du ønsket et realkreditlån kan du vælge mellem:

Lån med fast rente  kan både være med afvikling og afdragsfrihed i op til 10 år, hvor du kender rente og afdrag på dit lån
Ændrer renten sig, skal du foretage en omlægning, enten til en lavere rente for at spare penge eller en højere rente for at reducere restgæld. Da omlægning ikke er gratis, skal du altid forholde dig til omkostningernes størrelse contra besparelsen, din risikovillighed og hvor længe du forventer at bo i ejendommen.

Kort Rente lån har variabel rente og kan både være med afvikling og afdragsfrihed i op til 10 år. Du får en lav rente her og nu og kender renten i 6 måneder af gangen. Omlægning af Kort Rente lån kan foretages, men giver mest mening når obligationslån med fast rente har nået et tilstrækkeligt lavt niveau, eller du ønsker en ændring af din løbetid.

Variabel rente - Rentetilpasningslån kan både være med afvikling og afdragsfrihed i op til 10 eller 30 år. Vælger du længere afdragsfrihed end 10 år, kan boligen alene belånes med 60 pct. af vores vurdering. Du får en lav rente her og nu og kender renten i enten 3 eller 5 år ud i fremtiden. Du kan ved refinansiering af renten skifte fra 3 til 5 år eller omvendt. Omlægninger giver mest mening, når obligationslån med fast rente har nået et tilstrækkeligt lavt niveau, eller du ønsker en ændring af løbetiden.

Bemærk at ændringer fra fast rente til variabel rente kræver vurdering af din økonomi, og ved tilknytning af afdragsfrihed også en vurdering af din bolig.

Du kan læse mere om realkreditlån på nordea.dk, hvor du også kan se flere fordele og ulemper.

Hvad kendetegner en skrå konvertering?

Ved ned- og opkonverteringer lægger man om mellem to ens låntyper, ved at man bytter et fastforrentet lån ud med et andet fastforrentet lån blot med en anden rente. Ved en skrå konvertering lægger man derimod om fra et fastforrentet lån til variabelt forrentet lån eller omvendt.

Hvad du opnår ved en skrå konvertering afhænger af, hvilken låntype du konverterer fra og til.

Ved konvertering fra et fastforrentet obligationslån til et lån med variabel rente opnår du:

  • Ofte lavere restgæld end på dit nuværende realkreditlån.
  • Ydelsen vil i de fleste tilfælde ikke blive højere end på dit nuværende realkreditlån, men til gengæld påtager du dig en risiko, hvis renten stiger yderligere.

Ved konvertering fra et lån med variabel rente til et fastforrentet lån opnår du:

  • En fast rente, så du sikrer dig mod fremtidige rentestigninger. 
  • Et lån, der er mere kursfølsomt, og hvor kursen derfor falder mere, hvis renten stiger. Det giver dig bedre muligheder for at skære en bid af din restgæld, hvis renten stiger.
  • Højere ydelse, da renten på et fastforrentet lån normalt er højere end renten på et variabelt forrentet lån.
  • Højere restgæld grundet omkostningerne til konverteringen.

Inden du foretager en skrå konvertering, er det vigtigt, at du forholder dig til, om dit nye lån stemmer overens med din præference for risiko, og om lånet stadig er det rigtige valg, hvis renten ikke ændrer sig, som du forventer i dag. 

Faktaboks: Gældspleje

Nordeas overvågning af dit realkreditlån hedder Gældspleje.

Hvis du indgår en gældsplejeaftale i Nordea overvåger vi dit realkreditlån. Vi kan også overvåge realkreditlån i andre realkreditinstitutter end Nordea Kredit. Vi overvåger dit lån dagligt ud fra  kriterier, som du selv kan være med til at fastsætte.

Opfyldes kriterierne kontakter vi dig digitalt. 

Tænk dig altid godt om før du konverterer

Inden du træffer dit valg om konvertering, og uanset hvilken konvertering du overvejer, er det vigtigt, at du både får en beregning på dit lån og som minimum overvejer følgende:

  • Hvad er dine forventninger til renten? Tro du den vil stige eller falde?
  • Hvor robust er din økonomi?
  • Hvilken risiko ønsker du? Vil du helst kende dine udgifter langt ud i fremtiden, eller har du det fint med at de ændrer sig med løbende mellemrum?
  • Hvad er din tidshorisont på dit nye realkreditlån? Skal du for eksempel sælge indenfor en kort årrække?
  • Går du med planer om istandsættelser, der skal medtages i dit nye realkreditlån? Eller har du en opsparing, som du vil bruge på at nedbringe din gæld med?

Ønsker du en konkret beregning på, hvad en konvertering betyder for dig, kan du via eBolig i vores Netbank beregne konsekvenserne for netop dit lån. Du kan også få hjælp og vejledning af din rådgiver.