2020_04 Boligprisprognose - forventninger til boligmarkedet i lyset af COVID-19

Økonomiske konsekvenser af sundhedskrisen vil smitter af på boligmarkedet

COVID-19 krisen har ført til et tilbageslag i verdensøkonomien, men dybden og varigheden af tilbageslaget er stadig svær at spå om. Der er mange ukendte faktorer på spil, først og fremmest hvor længe nedlukningen af verdensøkonomien kommer til at vare. Derfor holder mange vejret og afventer de samlede skadevirkninger på økonomien, som coronakrisen medfører.

Danmark har stor samhandel med udlandet, og derfor har udbruddet af coronavirussen også vendt op og ned på udsigterne for dansk økonomi. Da der er en tæt sammenhæng mellem udviklingen på boligmarkedet og resten af samfundsøkonomien, kan vi ikke komme udenom, at krisen vil sætte sine spor på det danske boligmarked.  

Stor uro på rentemarkederne. Sådan påvirker det boligrenterne

Boligmarkedets tandhjul

Ejerboligen er for mange mennesker den største investering i deres liv, og derfor påvirker boligprisudviklingen danskernes mulighed for og lyst til at bruge penge.

Vi har allerede set, at ledigheden er steget, i takt med at coronakrisen har ramt verden. Når arbejdsløsheden stiger, viser al erfaring, at boligkøberne begynder at nøle. Nogle holder igen, fordi de ikke længere kan kreditgodkendes, mens andre gør det, fordi de frygter, at det bliver dem, der mister jobbet næste gang. Under alle omstændigheder betyder det, at efterspørgslen efter boliger falder.

Når ledigheden stiger, havner flere i økonomiske problemer, og i værste fald må de sælge deres bolig. Hvis udbuddet af boliger på markedet stiger, vil det - kombineret med en lavere efterspørgsel - lede til et fald i boligpriserne. Både efterspørgslen på og udbuddet af boliger betyder rigtig meget for boligpriserne.

Boligmarkedet er også påvirket af købernes og sælgernes følelser. For hvis mange bekymrer sig for fremtiden eller tror, at boligpriserne vil falde, vil boligkøberne automatisk kræve et større afslag, før de slår til. Det vil fungere som en forstærkende effekt og lægge pres på boligpriserne i en nedadgående retning.

Renteprognose i en tid præget af corona-krisen

Hvor meget vil huspriserne falde?

I Nordea opererer vi med tre scenarier for, hvordan dansk økonomi vil udvikle sig i den kommende tid, og dermed er der også tre scenarier for, hvad der kommer til at ske på boligmarkedet: Et optimistisk scenarie, der repræsenterer et V-formet forløb, et hovedscenarie, der repræsenterer et U-formet forløb, og et pessimistiske scenarie, der repræsenterer et L-formet forløb.

Tabel 1: Prognose for husprisudviklingen i 2020 og 2021

Tabel 1

Kilde: Nordea Kredit

I det optimistiske scenarie forventer vi, at huspriserne vil falde med 1,5 pct. i 2020, men stige med 3,5 pct. i 2021, så huspriserne allerede i 2021 vil være højere, end de er i dag.

I vores hovedscenarie, som vi anser som det mest sandsynlige, forventer vi, at huspriserne vil falde med 5 pct. i 2020, men stige med 1,1 pct. i 2021, så nedturen bliver forholdsvist kort.

I det pessimistiske scenarie forventer vi, at huspriserne vil falde med 6 pct. i 2020 og med yderligere 4 pct. i 2021.

Så meget betyder det for huspriserne, hvis vi får ret i vores prognose

I 2019 kostede et gennemsnitligt hus på 140 m2 på landsplan 1.992.000 kr. ifølge boligsiden.dk. I det optimistiske scenarie betyder det, at prisen vil falde med 1,5 pct. til 1.962.000 kr. eller med ca. 30.000 kr. i år.

I vores hovedscenarie falder huspriserne med 5 pct. Det svarer til en ny pris på 1.892.000 kr. eller til et prisfald på ca. 100.000 kr. sammenlignet med værdien i 2019.

I det pessimistiske scenarie udgør prisfaldet 6 pct., hvilket presser prisen ned til 1.872.000 kr., hvorfor prisfaldet kommer op på ca. 119.000 kr.

Udsigt til lokale forskelle

Vi forventer ikke, at huspriserne vil falde lige meget over hele landet, da lokale forhold som udviklingen i arbejdsløsheden, tilflytningen og det allerede eksisterende prisniveau også kommer til at spille en rolle. Vi har ikke lokale boligprisprognoser, men nedenfor har vi for de enkelte landsdele beregnet, hvor stort det absolutte prisfald bliver i de tre scenarier, hvis landsdelen vel at mærke kommer til at udvikle sig præcist som prognosen for hele landet foreskriver.

Tabel 2: Optimistisk scenarie for boligprisudviklingen, hvis den enkelte landsdel udvikler sig som prognosen for hele landet foreskriver. Hus på 140 m2

Figur 2
Kilde: Nordea Kredit og boligsiden.dk

Tabel 3: Hovedscenarie for boligprisudviklingen, hvis den enkelte landsdel udvikler sig som prognosen for hele landet foreskriver. Hus på 140 m2

Figur 3
Kilde: Nordea Kredit og boligsiden.dk

Tabel 4: Pessimistisk scenarie for boligprisudviklingen, hvis den enkelte landsdel udvikler sig som prognosen for hele landet foreskriver. Hus på 140 m2

Figur 4
Kilde: Nordea Kredit og boligsiden.dk

Forventer stigende boligpriser allerede i 2021

Det er aldrig sjovt at være boligejer, når priserne går den forkerte vej. Specielt ikke fordi en stor del af mange familiers formue hænger sammen med boligens værdi. Når boligen stiger i værdi, stiger boligejernes friværdier også, og dermed bliver der flere penge til arv eller forbrug på et senere tidspunkt, hvilket gavner samfundsøkonomien som helhed.

I løbet af de seneste år er boligpriserne dog steget ganske mærkbart, så langt de fleste boligejere kommer ikke til at gå tomhændet fra boligen, selv om de har haft afdragsfrihed på realkreditlånet og skal sælge i løbet af de kommende år. En bolig er først og fremmest et hjem, og vælger man at blive boligejer, må man forvente at opleve perioder med både stigende og faldende priser. Over tid er en ejerbolig dog en fornuftig investering for langt de fleste.

Artiklen er en del af vores nyhedsbrev Nordea Kredit BoligNyt. Ønsker du analyser af bolig- og rentemarkedet og hurtig besked, når der er blevet fastsat en ny rente på F1-, F3-, F5-lån eller eller Kort Rente, så tilmeld dig Nordea Kredit BoligNyt her.