2020_03 Stor uro på rentemarkederne. Sådan påvirker det boligrenterne

Stor uro på rentemarkederne. Sådan påvirker det boligrenterne Chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann

Højeste boligrente i 10 måneder

Inden vores statsminister Mette Frederiksen gik på talerstolen onsdag den 11. marts om aftenen for at ”lukke Danmark ned”, var de lange boligrenter tæt på at sætte rekord.

Boligrenterne var faldet gennem en længere periode, og selv når der var bølgegang på de finansielle markeder, var det ikke noget, der tog pusten fra de danske boligrenter.

Faktisk tværtimod. For hvis investorerne blev bekymrede for udviklingen, blev de danske realkreditobligationer blot endnu mere interessante, da de blev betragtet som en såkaldt ”sikker havn” dvs. som et sted, hvor man kunne placere sine penge, uden at være bekymret for, om man ville få dem igen.

Men da markederne åbnede torsdag den 12. marts ændrede det billede sig, og rentefaldet blev forvandlet til en rentestigning.

Det var nemlig ikke kun Mette Frederiksen, der var en tur på talerstolen. Mange andre stats- og regeringschefer tog lignende metoder i brug for at afbøde de sundhedsmæssige skadevirkninger fra covid-19 virussen, og initiativerne blev hurtigt fulgt op med store pengepolitiske lempelser fra centralbankerne.

Nu var situationen klar for alle. Der var tale om en alvorlig sundhedsmæssig krise, og de økonomiske konsekvenser ville være store. Usikkerheden bestod i, at man ikke vidste, hvor omfattende konsekvenserne ville være, og at de i givet fald ville afhænge af, hvordan epidemien udviklede sig.

Realkreditlån og Coronavirus – fire spørgsmål og fire svar

Figur 1: Kursudviklingen på det 30-årige 1 pct. lån med afdrag den seneste måned

Figur 1

Kilde: Nordea Kredit

Figur 2: Kursudviklingen på det 30-årige 1 pct. lån med afdrag det seneste år

Figur 2

Anm.: Renten er nu på samme niveau som i slutningen af maj 2019.

Kilde: Nordea Kredit

Selv erfarne investorer har ingen erfaring med covid-19 kriser

Det er ikke hverdagskost for investorer. Selv de garvede investorer har ikke oplevet en lignende situation før, og de har derfor ikke meget erfaring at trække på. De er så at sige i ukendt land. Én erfaring har de dog, og det er, at økonomiske kriser hurtigt kan udvikle sig til likviditetskriser dvs. en situation, hvor det kan være svært at afsætte et værdipapir, hvis man skulle få brug for at få penge på lommen, simpelthen fordi efterspørgslen dykker.

Usikkerheden har derfor betydet, at nogle investorer har forsøgt at afdække deres risiko ved at sælge ud af deres værdipapirbeholdning, mens det for andre investorer har betydet, at de ikke ønsker at købe flere værdipapirer lige nu. Det har fået efterspørgslen efter realkreditobligationer (og andre værdipapirer) til at dykke, og det har betydet at prisen (eller kursen om man vil) er blevet trykket ned på de lange fastforrentede realkreditobligationer.

Situationen forstærkes af, at danskerne har handlet rigtig mange boliger hen over efteråret og vinteren, og at der derfor er mange realkreditlån, der hjemtages i øjeblikket. Samtidig har der været hektisk konverteringsaktivitet først på året som følge af de faldende renter, hvilket også betyder, at mange boligejere er ved at hjemtage deres nye lån. Der skal så at sige sælges mange realkreditobligationer i et marked, hvor efterspørgslen er lav.

Konsekvensen er, at kursen på de lange realkreditobligationer er faldet drastisk, og at renterne derfor er steget. Samtidig er det hele sket meget hurtigt. På nuværende tidspunkt har vi derfor de højeste lange boligrenter i ca. 10 måneder.

Inden vi dramatiserer situationen for meget, er det værd at huske på, at der er tale om en stigning fra et historisk lavt niveau til et nyt lavt niveau, og at den nuværende 30-årige rente, som i øjeblikket ligger på 1 pct., ikke i sig selv udgør noget problem for boligmarkedet. Tværtimod. Vi skal ikke ret lang tid tilbage i tid, før det var et rent drømmescenarie at kunne låne penge over 30 år til så lav en rente.

Artiklen er en del af nyhedsbrevet Nordea Kredit BoligNyt. Tilmeld dig her og få flere nyheder om rente- og boligmarkedet samt tips og tricks til dine boliglån

Hvor meget er boligrenterne steget?

Hvis man tager udgangspunkt i den seneste rentestigning dvs. den rentestigning, der er indtrådt efter at Danmark ”blev lukket ned” onsdag den 11. marts og frem til i dag, så er kuponrenten på et 30-årigt fastforrentet realkreditlån steget fra 0,5 pct. til 1 pct., uanset om lånet er med eller uden afdrag.

Er der tale om et realkreditlån på 1 mio. kr. med afdrag, så betyder rentestigningen, at ydelsen er steget med 150 kr., og at boligejeren samtidig afdrager 140 kr. mindre hver måned. Over alle 30 år løber det op i en ekstraudgift på 81.000 kr., som tabel 1 også viser.

Tabel 1: Lån på 1 mio. kr. MED afdrag

Tabel 1

Kilde: Nordea Kredit

Er lånet uden afdrag, stiger den månedlige ydelse med 310 kr. efter skat og i alt kommer boligejeren til at betale 97.000 kr. mere over hele lånets løbetid, som tabel 2 viser.

Tabel 2: Lån på 1 mio. kr. UDEN afdrag

Tabel 2

Kilde: Nordea Kredit

Hvilket boliglån bør man vælge?

Det er selvfølgelig altid ærgerligt, når det bliver dyrere at låne penge. Men da renten stadig er lav set i et historisk perspektiv, er min anbefaling, at man tager rentestigningen med ophøjet ro. Blot fordi renten er højere i dag end i sidste uge, er det ikke sikkert, at det fortsætter. Vi har før set, at renten er steget for herefter at falde igen, og da rentemarkederne er meget volatile i øjeblikket, kan situationen vende på ny.

Jeg anbefaler også, at boligejerne stadig vælger lån på baggrund af deres præference for risiko og økonomiske robusthed, snarere end på baggrund af den aktuelle rente. Har man derfor en lille eller stram økonomi, eller sover man bedst om natten, når man kender ydelsen på sit boliglån, bør man vælge et fastforrentet lån.

Tjek nemt hvor meget din nabo skylder i sin bolig

Er den korte rente på F3- og F5-lån også påvirket?

Det er ikke kun renten på de 30-årige fastforrentede lån, der er steget på det seneste. Renten på F5-lån og F3-lån er også steget, men stigningen er væsentlig mindre.

Inden renterne begyndte at stige, da Danmark og andre lande lukkede deres samfund ned, lå renten på et F5-lån på ca. -0,25 pct. I dag kan man optage samme lån til en rente på ca. -0,15 pct. På tilsvarende vis er renten på et F3-lån steget fra ca. -0,40 pct. til ca. -0,35 pct.

Rentestigningerne er altså ganske overskuelige på nuværende tidspunkt, og selv om vi ikke kender morgendagen, er der ikke noget, der tyder på, at det kommer til at ændre sig væsentligt i den kommende tid. Mange centralbanker har allerede sænket renten og endnu flere har foretaget pengepolitiske lempelser. Det vil alt andet lige være med til at holde de korte renter nede.