2020_02 Udløb af afdragsfrihed på realkreditlånet, hvad betyder det dig?

Henrik Sander Jantzen Henrik Sander Jantzen

Flere og flere boligejere vælger i dag realkreditlån med afvikling. Dermed sparer de rent faktisk op i deres bolig.

Det er nemlig fortsat god latin af få afdraget boliggælden, fordi det skaber et økonomisk frirum i fremtiden, og fordi du som boligejer ikke er så sårbar overfor eventuelle prisfald.

Selv om færre boligejere vælger realkreditlån med afdragsfrihed, kan afdragsfrihed i perioder stadig være en god idé.

Men der kommer en dag, hvor afdragsfriheden udløber, og hvilke muligheder har du så? Og hvad skal du være opmærksom på?

Hvad gør du, når afdragsfriheden udløber?

Den løsning der ligger lige for er, at beholde realkreditlånet uændret og tilbagebetale lånet over den resterende løbetid.

Det er en løsning med den klare fordel, at du nedbringer din gæld hurtigt. Til gengæld stiger de månedlige betalinger, da lånet typisk skal afvikles over 20 år, hvis de første 10 år har været afdragsfrie.

Er den nuværende løbetid passende, bør du se, om renten har ændret sig siden optagelsen, da der i øjeblikket er fine konverteringsmuligheder.

Restløbetiden kan også påvirke renten, da fx den 20-årige rente som hovedregel er lavere end den 30-årige rente.

Artiklen er en del af vores nyhedsbrev Nordea Kredit BoligNyt. Ønsker du analyser af bolig- og rentemarkedet og hurtig besked, når der er blevet fastsat en ny rente på F1-, F3-, F5-lån eller eller Kort Rente, så tilmeld dig Nordea Kredit BoligNyt her.

Tabel 1: Beregningseksempel for ændring i ydelse ved fastholdelse af lån

Figur 1

Forudsætninger: Lånestørrelse 1.000.000 kr. Bidrag 0,6748 pct. for lån med afdrag, og 1,00 pct. for lån uden afdrag. Kurs i beregningerne er 99,1 for lån med afdrag, 98,2 for lån uden afdrag.
 

Det er muligt at forlænge afdragsperioden

Du kan også vælge at forlænge din afdragsperiode til fx 30 nye år, hvis afdrag over den resterende periode på fx 20 år ikke er den optimale løsning for dig. Forlænges afdragsperioden sker det til den aktuelle markedsrente, og der er omkostninger forbundet med omlægningen. Forlængelse af afdragsperioden betyder en lavere månedlig betaling her og nu. Til gengæld vil den samlede betaling blive højere, men du behøver selvfølgelig ikke vælge nye 30 år, da 25 år fx også er en mulighed.

Tabel 2: Beregningseksempel ved ændring af afdragsperiode fra 20 til 30 år

Figur 2

Bliv klogere på dit realkreditlån hjemme fra sofaen

Faktaboks: Realkreditlån

Alle realkreditlån kan have en løbetid på op til 30 år. Den maksimale belåning afhænger af ejendomstype, helårs- eller fritidsbolig, og om realkreditlånet er med eller uden afvikling. Hvis du ønsker et realkreditlån kan du vælge mellem:

Obligationslån med fast rente kan både være med afvikling og afdragsfrihed i op til 10 år. Med et Obligationslån med fast rente kender du rente og afdrag på dit lån i hele lånets løbetid.
Ændrer renten sig, skal du foretage en omlægning, enten til en lavere rente for at spare penge eller en højere rente for at reducere restgæld. Da omlægning ikke er gratis, skal du altid forholde dig til omkostningernes størrelse sat overfor besparelsen, din risikovillighed og hvor længe du forventer at bo i ejendommen.

Kort Rente  kan både være med afvikling og afdragsfrihed i op til 10 år. Du får en lav rente her og nu, og kender renten i 6 måneder ad gangen. Omlægning af et Kort Rente lån kan foretages, men giver bedst mening fx når Obligationslån med fast rente har nået et interessant lavt niveau eller du ønsker ændring af løbetiden.

Rentetilpasningslån kan både være med afvikling og afdragsfrihed op til 10 eller 30 år. Afdragsfrihed over 10 år, gælder alene helårsboliger og op til 60 pct. af boligens værdi. Med Rentetilpasningslån får du en lav rente her og nu, og kender renten i enten 3 eller 5 år. Du kan ved refinansiering af renten skifte fra 3 til 5 år eller omvendt. Omlægninger giver bedst mening fx når Obligationslån med fast rente har nået et interessant lavt niveau eller du ønsker ændring af løbetiden.

Bemærk at ændringer fra fast rente til variabel rente kræver vurdering af din økonomi og tilknytning af afdragsfrihed vurdering af din bolig og økonomi.

Du kan læse mere om realkreditlån på nordea.dk hvor du også kan se flere fordele og ulemper.

Ny afdragsfri periode

En tredje mulighed kan også være at forlænge afdragsfriheden. Ved forlængelse af afdragsfriheden skal du være særlig opmærksom på:

  1. Realkreditlån må ikke overstige 80 pct. af boligens værdi for helårsboliger og 60 pct. for fritidsboliger, hvis lånet er afdragsfrit.
     
  2. Kan hele realkreditlånet ikke holdes indenfor grænserne, kan eventuelt overskydende beløb omlægges til banklån. Renten på banklån er dog typisk højere end for realkreditlån, og den samlede belåningen må ikke overstige 100 pct. af ejendommens værdi.
     
  3. Inden afdragsfriheden kan forlænges skal både din bolig og din økonomi vurderes af Nordea.
     
  4. Omlægningen sker til den aktuelle markedsrente og der er omkostninger forbundet med omlægningen.
     

Du kan også vælge en anden låntype

De tre muligheder forudsætter, at du bliver i samme lånetype, som du har i dag. Ved omlægning har du dog også mulighed for at skifte fra fast til variabel rente eller omvendt, samt vælge bankprodukter som fx Nordea BoligPulsNordea Prioritet eller Boliglån med fast rente. Omlægning til variable rente kræver dog en økonomisk vurdering af Nordea. Ved enhver omlægning bør du som minimum overveje:

  • Hvad er min forventning til renteudviklingen?
     
  • Hvilken renterisiko ønsker jeg at påtage mig? Og hvor længe er denne risiko, går du fx med salgstanker?
     
  • Hvordan vil min økonomi blive påvirket, når jeg går på pension?
     
  • Hvor længe ønsker jeg at blive boende i boligen? Og skal jeg bruge en opsparing til køb af ny bolig?
     
  • Er der andre planer end omlægning, som jeg skal tage højde for? Fx istandsættelser og andre lån?
     

Faktaboks: Banklån

Alle banklån kan have en løbetid på op til 30 år. De fleste banklån har variabel rente. Her ser du et udsnit af de hyppigste anvendte banklån:

Nordea BoligPuls  er et fleksibelt alternativ til realkreditlån med variabel rente. Renten består af Cibor3 tillagt et individuelt variabelt rentetillæg samt ekstra variabelt rentetillæg ved valg af afdragsfrihed. Renten på Nordea BoligPuls afhænger af, hvor meget du belåner ejendommen. Med Nordea Bolig Puls kender du renten i 3 måneder ad gangen.
Du kan vælge afdragsfrihed i op til 10 år og afdragsfriheden kan til- og fravælges for et år ad gangen efter dit behov. Nordea BoligPuls med afdragsfrihed har et højere rentetillæg end Nordea BoligPuls med afvikling.
Hvis Nordea BoligPuls oprettes med afvikling kan helårsboliger belånes op til 80 pct. og fritidsboliger op til 75 pct. af boligens værdi. For lån med afdragsfrihed kan helårsboliger belånes op til 80 pct. og fritidsboliger op til 60 pct.

Nordea Prioritet  er et fleksibelt banklån med variabel rente bestående af to konti, en indlånskonto og en udlånskonto.
Indlånskontoen har samme rente som udlånskontoen, og kan anvendes som opsparingskonto, dermed nedbringes renteudgifterne.
Renten afhænger af, hvor meget du belåninger ejendommen, og belåningen kan være op til 80 pct.  af boligens værdi.
Hvis Nordea Prioritet oprettes med afdragsfrihed kan helårsboliger belånes op til 75 pct. og fritidsboliger op til 60 pct. af boligens værdi.

Boliglån med fast rente kan kun oprettes med afvikling. Du kan vælge en rente der er fast i enten 3, 5, 7 eller 10 år. Lånet er fleksibelt med hensyn til hel eller delvis indfrielse i fastrenteperioden, da indfrielse sker til restgælden, altså kurs 100.
Boliglån med fast rente er typisk til den gæld der ikke kan finansieres som realkreditlån. Belåningen kan ved køb være op til 95 pct. og ved tillægsbelåninger op til 100 pct. af boligens værdi.

Ønsker du mere information eller vil du beregne konsekvenserne af dine ønsker, kan du benytte vores beregnere på nordea.dkeBolig eller kontakte os.