2020_02 Dengang ydelsen på boliglånet gjorde syleondt

Lise Nytoft Bergmann Lise Nytoft Bergmann, Chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit

Kartoffelkuren satte boligejerne på vandgrød

Danmark har kurs mod den økonomiske afgrund. Nogenlunde sådan lød det fra den daværende formand for folketinget Knud Heinesen i 1979. Advarslen kom bl.a. på baggrund af en vismandsrapport der slog fast, at Danmark nu var det land i EF og Norden, der stod med den værste kombination af betalingsbalanceunderskud, høj inflation og høj arbejdsløshed.

”Kursen mod afgrunden” var et billede, der var til at forstå, men på trods af flere forgæves forsøg fra politikerne, gik der adskillige år, inden der blev rettet op på dansk økonomi. Et af de primære tiltag kom i skolernes efterårsferie i 1986 og fik hurtigt tilnavnet kartoffelkuren. Både som følge af efterårsferiens tidligere betegnelse ”kartoffelferien” og billedligt talt, da kurens formål var at begrænse danskernes forbrug og fremme deres opsparing, hvorfor danskerne så at sige skulle have flere kartofler og mindre kød på tallerkenen.

Boligmarkedet og dansk økonomi går hånd i hånd

For boligejerne var én af kartoffelkurens vigtigste knaster de såkaldte mixlån, der bestod af 60 pct. annuitetslån og 40 pct. serielån. Et annuitetslån er skruet sammen, så ydelsen er ens i alle år (figur 1), mens man på et serielån starter ud med en høj ydelsen, som herefter falder løbende (figur 2). På daværende tidspunkt blev realkreditlån desuden afdraget over 20 år og med en rente på ca. 12 pct.

Figur 1: Annuitetslån på 1 mio. kr. Afdrages over 20 år til en rente på 12 pct.

Figur 1


Figur 2: Serielån på 1 mio. kr., der afdrages over 20 år til en rente på 12 pct.

Figur 2

Kilde: Nordea Kredit

Hvor slemme var mixlånene ved boligejernes økonomi?

Hvor ondt mixlånene gjorde på boligejerne, kan illustreres ved hjælp af et eksempel. Tilbage i 1986 lå den 20-årige rente på ca. 12 pct. og det betød, at den årlige ydelse for et realkreditlån på 1 mio. kr., der var skruet sammen som et annuitetslån, lå på 134.000 kr. før skat og 46.000 kr. efter skat, hvis boligejeren vel at mærke fik det højst mulige fradrag for negativ kapitalindkomst på 73 pct.

Figur 3: Første års ydelse før og efter skat for et realkreditlån på 1 mio. kr. og en løbetid på 20 år

Figur 3

Kilde: Nordea Kredit

Ved indførelsen af mixlånene steg ydelsen før skat til 148.000 kr. og efter skat til 88.000 kr. Sidstnævnte fordi det højeste rentefradrag også blev beskåret med virkning fra 1987 fra ca. 73 pct. til ca. 50 pct.

I forbindelse med kartoffelkuren og skattereformen i 1987 oplevede boligejere således, at deres årlige ydelse efter skat steg fra ca. 46.000 kr. til 88.000 kr., eller til ca. det dobbelte, og på den baggrund kan man godt forstå, at ”kuren” gjorde ondt på boligejerne.

Følger du boligtrenden?

Overdriver de ældre husejere mixlånenes rædsler – eller er der noget om snakken?

Hvis man skal sammenligne mixlånene med et realkreditlån i dag, er man nødt til at regulere huspriserne for den mellemliggende tids husprisstigninger og ydelsen med den mellemliggende tids inflation.

I dag handles et hus, der kostede 1 mio. kr. i 1986, således til knap 3 mio. kr., og mens det dengang blev finansieret med et 20-årigt lån, vælger de fleste boligejere i dag en 30-årig finansiering.

Hvis man forestiller sig, at alle 3 mio. kr. finansieres med realkredit, så koster det i dag 106.000 kr. om året efter skat, hvis der betales afdrag på lånet og 20.000 kr., hvis lånet er afdragsfrit. 

Det er noget mindre end i tiden efter kartoffelkuren, eftersom den daværende ydelse på 88.000 kr. om året på boliglånet i dag udgør 174.000 kr., hvis man regulerer beløbet med den mellemliggende tids inflation.

Figur 4: Boliglån under kartoffelkuren sammenlignet med i dag

Figur 4

Kilde: Nordea Kredit

Man kan derfor godt forstå, at boligejerne var presset på budgettet under mixlånet, og at kartoffelkuren gjorde syle ondt på økonomien i rigtig mange husholdninger. Af samme årsag var der også mange boligejere, der endte med at få deres bolig på tvangsauktion. De kunne simpelthen ikke betale ydelsen.

Artiklen er en del af nyhedsbrevet Nordea Kredit BoligNyt. Tilmeld dig her og få flere artikler om bolig- og rentemarkedet.

Faktaboks: Kartoffelkur og skattereform gjorde ondt på boligejerne

Knud Heinesen udtalte sig i TV den 28. oktober 1979 om landets økonomiske situation. Ordene var: ”Nogle fremstiller det, som om vi kører på kanten af afgrunden. Det gør vi ikke, men vi har kurs imod den, og vi kan se den.”

Afgrundsbilledet skulle italesætte, at hvis Danmark ikke selv implementerede en større ændring i den økonomiske politik, så ville de internationale långivere direkte eller indirekte diktere ændringerne, som man på daværende tidspunkt så det i visse tredjeverdenslande.

Det var ikke kun kartoffelkuren, der gjorde boliglånet dyrere. I marts 1986 blev der vedtaget en skattereform, der trådte i kraft i 1987, som betød at rentefradraget blev sænket. Inden skattereformen kunne negativ kapitalindkomst (renteudgifter) trækkes fra med op til 73 pct., mens de efter reformen fik er fradragsværdi på ca. 50 pct.

Man kan læse mere om 1987-skattereformen her.

De hårde tider skabte en steppebrand af tvangsauktioner

En synlig konsekvens af de hårde tider på boligmarkedet i slutningen af 80’erne var de mange tvangsauktioner. I 1986 blev der berammet knap 8.300 tvangsauktioner, mens tallet var steget til 20.300 stk. blot fire år senere.

Til sammenligning blev der i 2019 berammet ca. 2.200 tvangsauktioner, og det betyder med andre ord, at for hver gang der i 1990 blev indkaldt til 10 tvangsauktioner, så slipper vi i øjeblikket med godt 1.

Der er således stor forskel på boligejernes vilkår dengang og i dag, og selv om vi formentlig igen kommer til at opleve nedkonjunktur, stigende arbejdsløshed og højere renter, har vi et godt stykke at løbe på. Samtidig har vi i dag langt større fleksibilitet på lånemarkedet, hvor variabel rente, afdragsfrihed, og 30-årige lån er blevet en fast del af sortimentet. Forhåbentlig får 1990 derfor lov til at beholde rekorden i mange år frem.

Figur 5: Antal tvangsauktioner pr. år fra 1979 til 2019

Figur 5

Bliv klogere på dit realkreditlån hjemme fra sofaen