2019_12 Spar i skat ved at sælge sommerhuset nu

Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit

Populært at overdrage sommerhuset fra forældre til deres voksne børn

Familiehandler er populære på sommerhusmarkedet og med god grund. For det første rummer et sommerhus ofte mange minder, som er lettere at bevare, hvis sommerhuset bliver i familien. Dertil kommer, at familien i øjeblikket kan spare noget skat, hvis forældrene overdrager sommerhuset til deres børn til en gunstig familiepris. Det skyldes de suspenderende ejendomsvurderinger, de nuværende skatteregler og de seneste års stigende priser på sommerhuse.

Er sommerhuset en god investering?

Suspenderede ejendomsvurderinger giver mulighed for lukrativ overdragelse

De nuværende ejendomsvurderinger er fra 2011, og eftersom at der er sket meget med priserne på sommerhuse siden da, er der i øjeblikket mange penge at spare ved at benytte sig af reglerne for familiehandler.

Normalt inddrager man en ejendomsmægler, når man ønsker at sælge sin bolig. Formålet er, at få mægleren til at stå for arbejdet, og i mange tilfælde også, at forsøge at få den højest mulige pris for boligen. Sådan foregår det ikke ved familiehandler. Her kan forældrene have en interesse i at overdrage deres sommerhus billigt til deres voksne børn som en form for arveforskud.

Efter de nuværende regler kan overdragelsen ske til et nærtstående familiemedlem til 15 pct. under den seneste offentlige ejendomsvurdering. I øjeblikket er det vurderingen fra 2011, da de offentlige ejendomsvurderinger har været suspenderet siden 2013.

De gamle vurderinger betyder, at den offentlige vurdering ofte ligger et godt stykke under den reelle salgspris, og det gør familiehandler attraktive. Derfor kan det ikke undre, at godt 19 pct. af alle sommerhushandler i øjeblikket foregår som familiesalg.

Tabel 1: Så stor en andel af sommerhussalgene udgør familiehandler

Spar i skat ved at sælge sommerhuset nu

Kilde: Nordea Kredit

7 ud af 10 danskere vil helst bo i ejerbolig

Så mange penge kan man spare

På landsplan koster et gennemsnitligt sommerhus ifølge Danmarks Statistik 1.280.000 mio. kr. Den offentlige vurdering lyder dog kun på ca. 1.080.000 kr., og ifølge 15 pct. reglen kan sommerhuset derfor overdrages til et nærtstående familiemedlem for ca. 920.000 kr. Det indebærer med andre ord, at børnene kan overtage sommerhuset for ca. 360.000 kr. under den reelle markedspris.

For børnene betyder familiehandlen dermed, at de får sommerhuset til en kraftig reduceret pris, og at de derfor har nemmere ved at blive kreditgodkendt og betale ydelsen, hvis de har brug for finansiering.

I det konkrete tilfælde, hvor købesummen er på 920.000 kr., kan sommerhuset finansieres med en kombination af bank- og realkreditlån for helt ned til ca. 2.000 kr. om måneden efter skat, hvis man ønsker fast rente på realkreditlånet, og for ned til ca. 1.000 kr., hvis man ønsker variabel.

Samtidigt betyder overdragelsen, at de voksne børn slipper for at betale arveafgift på 15 pct. af de 360.000 kr., der udgør forskellen mellem sommerhusets reelle markedspris (1.280.000 kr.) og den faktiske salgspris i familiehandlen (920.000 kr.). Det giver i sig selv en besparelse på over 50.000 kr.

Artiklen er en del af nyhedsbrevet Nordea Kredit BoligNyt. Tilmeld dig her og få flere nyheder om rente- og boligmarkedet samt tips og tricks til dine boliglån

Tabel 2: Mulig besparelse i forhold til markedspris ved familiehandler i de enkelte landsdele

Spar i skat ved at sælge sommerhuset nu

*Bemærk, at der er få sommerhuse i landsdelen

Kilde: Nordea Kredit

Fordelen er tydelig for børnene, men hvad med forældrene?

For forældrene betyder familiehandlen, at de har mulighed for at se deres børn få glæde af arveforskuddet. Dertil kommer, at de kan få flere penge til sig selv, hvis der har været lån i ejendommen, da de ikke længere behøver at bekymre sig om terminer og ejendomskatter. Har friværdien været stor, kan forældrene endda få et kontant beløb i hånden, som de enten kan bruge på dem selv eller på familien som helhed.

Besparelsen kan blive endnu større, hvis forældrene er gavmilde

Hvis forældrene ønsker et endnu større element af gave i forbindelse med overdragelsen, kan en del af købesummen udstedes som et rente- og afdragsfrit gældsbrev. Herefter kan både mor og far forære deres voksne barn en afgiftsfri gave på 67.100 kr. (2020-tal), der efterfølgende kan afskrives på gældsbrevet. Svigerbørn kan modtage op til 23.500 kr.

I de følgende år kan forældrene fra år til år beslutte, om lignende gaver skal gøre sig gældende, og fortsætter gavmildheden tilstrækkeligt længe, vil gældsbrevet til sidst være indfriet, og sommerhuset være overdraget uden arveafgift.

Hvor er sommerhuspriserne på vej hen?

Husk advokat og husk at de nye ejendomsvurderinger snart kommer

Inden man begiver sig ud i familiehandlen, er det en god idé at kontakte en advokat, så man får taget højde for alle de juridiske aspekter og derved undgår eventuelle kedelige overraskelser.

Og da de nye ejendomsvurderinger sendes ud fra juli 2020, skal man ikke vente alt for længe, hvis man vil være sikker på at benytte sig af muligheden, mens den formentlig er bedst. Når først den nye vurdering lander i postkassen eller e-Boks, er det nemlig den, der tæller, og da sommerhuspriserne er steget en del de seneste år, vil den formentlig være noget højere, end den nuværende. Så selv om man kan trække 20 pct. fra den nye vurdering mod kun 15 pct. i dag, forventer vi, at man i de fleste tilfælde, vil være bedre stillet ved at handle nu.