2019_11 Over en kvart million boligejere har udsigt til skattesmæk

Forskudsopgørelsen er ekstra vigtig i år

Forskudsopgørelsen for 2020 er nu landet i danskernes skattemappe, og hører man til de tusindvis af boligejere, der har fået ny rente på boliglånet i 2019, er det nu, man bør reagere. I modsat fald risikerer man et skattesmæk.

Det gælder primært boligejere, der har omlagt deres fastforrentede lån i 2019, men boligejere, der har fået refinansieret et F5-lån, bør også rette deres renteudgifter til.

Forskudsopgørelsen bygger nemlig på den seneste årsopgørelse, og da den er fra 2018, vil der være tale om forældede tal, hvis privatøkonomien har ændret sig siden da. Fx fordi boliglånet er blevet omlagt eller har fået ny rente.

Artiklen er en del af nyhedsbrevet Nordea Kredit BoligNyt. Tilmeld dig her og få flere artikler om bolig- og rentemarkedet.

Faktaboks 1: Hvad skal du selv indberette til SKAT?

Realkreditinstitutterne indberetter løbende boligejernes renter og bidragsbetalinger til skattevæsenet, men SKATs system er endnu ikke i stand til at overføre oplysningerne til forskudsopgørelsen. Derfor skal boligejerne selv rette deres forskudsopgørelse til, hvis deres renteudgifter har ændret sig.

Det er særligt vigtigt for boligejere, der har omlagt et fastforrentet lån til en lavere rente, og boligejere med F5-lån, som har fået ny rente i 2018. I begge tilfælde er renten nemlig faldet og det betyder, at de vil få et skattesmæk i 2020, når årsopgørelsen for 2019 ligger klar, hvis de ikke selv reagerer. For selv om renteændringen ikke står angivet på forskudsopgørelsen for 2019, skal SKAT nok få de fulde oplysninger, inden årsopgørelsen sendes ud. En tilrettet forskudsopgørelse betyder således ikke, at man kommer til at betale mere, end man ellers ville have gjort, men blot at man får det hele noteret rigtigt fra start af.

Boligejerne har omlagt lån som aldrig før

2019 har været konverteringernes år. Da året tog sin begyndelse lå renten på de toneangivende 30-årige fastforrentede lån på 2 pct., men hurtigt kom renten ned på først 1,5 pct., derefter 1 pct. og til sidst i august 2019 på bare 0,5 pct. Som en konsekvens heraf, har danskerne omlagt lån som aldrig før.

I alt er der blevet omlagt fastforrentede lån for ca. 500 mia. kr. i alle realkreditinstitutter i 2019, og baseret på tal fra Nordea Kredit svarer det til, at ca. 260.000 private boliger og 23.000 virksomheder har konverteret ned i rente. Ofte er der dog mere end én person, der hæfter på gælden i boligen, og derfor vedrører de 260.000 omlægninger et noget større antal personer.

Lån penge i 30 år til en fast rente på 0,5 pct.

Faktaboks 2: Hvordan beregnes rentefradraget

Rentefradraget er et fradrag, der tillader, at man betaler mindre i skat, hvis man betaler renter. SKAT medtager selv oplysningerne i årsopgørelsen, mens de fortrykte oplysninger i forskudsopgørelsen tager udgangspunkt i de seneste reviderede oplysninger.

I øjeblikket stammer de seneste reviderede renteudgifter fra årsopgørelsen fra 2018, og derfor bør boligejere, der har købt eller solgt en bolig, ændret på deres lån eller fået ny rente, selv gå ind og kontrollere oplysningerne for at være sikre på, at de er korrekte. I modsat fald risikerer man en restskat. Man kan selvfølgelig også ende med at blive glædeligt overrasket med en lille check, hvis renteudgifterne har været højere end de oplyste.

Har man fx renteudgifter for 10.000 kr., så betyder rentefradraget, at man kan fratrække ca. 33,6 pct. i skat, dvs. 3.360 kr. Det betyder med andre ord, at den faktiske regning til renterne kun ligger på 7.640 kr.

Den præcise fradragsprocent afhænger af kommunen, men på landsplan ligger rentefradraget på 33,6 pct.

Hvor stort bliver skattesmækket?

Skattesmækket afhænger af lånets størrelse og renten på de to lån, dvs. renten på det nye og det gamle lån. Som tommelfingerregel får man et skattesmæk på ca. 3.300 kr. pr. lånt million, for hver gang man går én kuponrente ned. Det spiller ingen rolle om man afdrager eller ej, så længe afdragsprofilen på de to lån er ens.

Har man altså omlagt et fra et 2 pct. lån til et 1 pct. lån, lyder efterregningen på 3.300 kr. pr. lånt million, hvis man ikke retter forskudsopgørelsen til, mens beløbet kommer op på 6.600 kr. pr. lånt million, hvis der er tale om en omlægning fra en rente på 3 pct. til 1 pct.

Nedenfor har vi taget udgangspunkt i nogle eksempler. Da alle boliglån ikke er omlagt til den samme kurs, og da alle lån ikke har den samme restløbetid, vil der være individuelle forskelle.

Eksempel 1 – Omlægning til 0,5 pct.

Tabel 1: Omlægning af fastforrentet lån uden afdrag på 1. mio. kr. til et tilsvarende 0,5 pct. lån

Skattesmæk

Kilde: Nordea Kredit

Eksempel 2 – Omlægning til 1 pct. lån

Tabel 2: Omlægning af fastforrentet lån uden afdrag på 1. mio. kr. til et tilsvarende 1 pct. lån

Skattesmæk

Kilde: Nordea Kredit

Eksempel 3 – Boligejere der har lagt om til 1,5 pct. lån

Tabel 3: Omlægning af fastforrentet lån uden afdrag på 1. mio. kr. til et tilsvarende 1,5 pct. lån

Skattesmæk

Kilde: Nordea Kredit

Boligejere med F5-lån

Boligejere med F5-lån, der har fået ny rente på deres lån i 2019, bør også give forskudsopgørelsen et tjek. De F5-lån, der har fået ny rente i 2019, fik sidste gang fastsat renten i 2015, hvor renten lå på ca. 0,7 pct. I 2019 har den gennemsnitlige F5-rente været tættere på knap 0,1 pct., og derfor er de fortrykte renteudgifter på forskudsopgørelsen for høje.

Igen har boligejere med F1-, F3, og F5-lån udsigt til rentefald

Hvis boligejere med F5-lån ikke retter deres forskudsopgørelse til, risikerer de derfor et skattesmæk på ca. 2.000 kr. pr. lånt million, når årsopgørelsen for 2020 lander i postkassen i foråret 2021.

Tabel 4: F5-lån uden afdrag med en restgæld på 1 mio. kr., der har fået ny rente i 2019

Skattesmæk

Kilde: Nordea Kredit

Faktaboks 3: Sådan ændrer du rentefradraget på din forskudsopgørelse

Beregn dine samlede renteudgifter for 2019. Renteudgifterne på dit bank- og realkreditlån kan du normalt finde i din netbank eller tilsvarende.

Gå ind på tastselv.skat.dk, log på, og klik på din forskudsopgørelse. Find felt 481 (kaldet renteudgifter af gæld til pengeinstitut) og 483 (renteudgifter af gæld til realkreditinstitut), og foretag de ønskede rettelser. Felterne 481 og 483 kan findes under kategorierne ”Fradrag i personlig indkomst” og derefter under ”Fradrag i kapitalindkomst”.

Husk at dele renteudgiften i to, hvis I er to, der ejer boligen.

Klik på ”beregn” for at se, hvordan ændringen påvirker din forskudsopgørelse, og tryk herefter på ”godkend” for at godkende ændringen.

Boligejere med F3-lån og Kort Rente lån

Boligejere med F1- og F3- og Kort rente lån kan være mere rolig omkring forskudsopgørelsen. I hvert fald i forhold til deres renteudgifter på boliglånet. Boligejere med F3-lån, der har fået fastsat en ny rente på deres lån i 2019, har hidtil betalt en rente på ca. 0,1 pct., mens de i 2020 skal betale en rente på ca. -0,2 pct. For et lån på 1 mio. kr. giver det et potentielt skattesmæk på ca. 1.000 kr. pr. lånt million.

Er der tale om et F1-lån eller om et Kort Rente lån, vil der ikke være tale om et noget større skattesmæk med mindre der er tale om et meget stort lån. Alligevel er det altid en god idé at se tallene igennem.

Kort Rente lån har fået ny rente – slår alle tidligere rekorder

Det nytter ikke noget at glemme at rette renteudgifterne til

Skulle man høre til de glemsomme boligejere, der ikke får rettet forskudsopgørelsen til, er det værd at huske på, at man aldrig kommer til at betale for meget eller for lidt i skat. Forskudsopgørelsen er blot et værktøj til at fordele fradraget for de betalte renteudgifter ligeligt hen over året, og retter man ikke selv forskudsopgørelsen til, sker det automatisk, når alle oplysninger fra 2020 lander hos SKAT. Herefter får man så en restskat eller en overskydende skat.