2019_08 Renteprognose - boligejerne tager forskud på glæderne

De lange boligrenter har aldrig været lavere

Siden november 2018 har de danske boligrenter været inde i en kraftig nedadgående bevægelse. Da 2019 tog sin begyndelse, var kuponrenten på det toneangivende 30-årigt fastforrentede lån på 1,5 pct., men allerede i marts faldt renten til 1 pct. for herefter at falde til bare 0,5 pct. i starten af august.

Renten på de 20 og 10-årige realkreditlån er også faldet. Et 20-årigt fastforrentet lån fås nu til en rente på 0,5 pct. og en kurs tæt på 100, mens vi anbefaler boligejere, der ønsker at afdrage deres gæld på 10 år, at vælge et F5-lån, der har en rente på ca. -0,35 pct., hvis man tager udgangspunkt i et lån, hvor der er fem fulde år, til lånet skal have ny rente næste gang.

Artiklen er en del af nyhedsbrevet Nordea Kredit BoligNyt. Tilmeld dig her og få flere artikler om bolig- og rentemarkedet.

Figur 1: Kursudvikling for et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag

RenteprognoseKilde: Nordea Kredit
 

Renten på de korte variabelt forrentede lån i form af Kort Rente, F3 og F5-lån er også faldet, om end ikke nær så meget som renten på de lange fastforrentede lån. I øjeblikket kan man få et F3-lån med tre fulde år til næste rentetilpasning til en rente på ca. -0,5 pct., mens et F5-lån med fem fulde år til næste rentetilpasning kan fås til en rente på ca. -0,35 pct. Da 2019 tog sin begyndelse, lå F3-renten på -0,05 og F5-renten på 0,3 pct., så også her er der sket noget.
 

Figur 2: Kontantlånsrente ved optagelse af et nyt F3- og F5-lån

RenteprognoseKilde: Nordea Kredit


Når renten falder, bliver det billigere at låne penge og dermed også nemmere at blive kreditgodkendt for nye boligkøbere. Det får flere til at kigge på bolig, og det vil alt andet lige være med til at skubbe boligprisrene op i den kommende tid. Konkret forventer vi, at huspriserne vil stige med 2-3 pct. i både 2019 og 2020.

Renteprognose – bunden er gået ud af markedet

Hvorfor er renten faldet?

Den bagvedliggende årsag til det vedvarende nedadgående pres på danske renter skal primært findes i den globale vækstafmatning, der er forårsaget af en stor og stigende politisk usikkerhed.

De handelspolitiske spændinger mellem USA og Kina er blusset op til en egentlig handelskrig, og valget af en ny premierminister i Storbritannien har gjort et hårdt Brexit, dvs. en britisk udtræden af EU uden aftale, mere sandsynlig. Samtidigt forbedrer den anspændte situation i Mellemøsten og Hong Kong samt det politiske kaos i Italien heller ikke situationen.

Konsekvenserne af den politiske og geopolitiske udvikling er ikke fuldstændigt klare, og den usikkerhed om fremtiden, som situationen skaber, har fået virksomhederne til at skrue ned for deres investeringer og husholdningerne til at spare mere op. Og når både erhvervsliv og husholdninger beholder pungen i lommen, skaber det mindre forbrug og derigennem også lavere vækst.

Boligrenterne er banket i bund - hvorfor?
 

Pengepolitiske lempelser i USA og Europa

De forværrede vækstudsigter fik i starten af august den Amerikanske Centralbank (Fed) til at gennemføre den første rentenedsættelse i næsten 11 år. Samtidig signalerede Fed, at den vil gennemføre yderligere pengepolitiske lempelser i den kommende tid.

I alt forventer vi, at den amerikanske centralbank vil nedsætte den ledende rente med yderligere 0,75 pct.-point frem mod midten af næste år. Det er stort set på linje med de aktuelle markedsforventninger, men mere aggressivt end centralbanken selv regner med.

I Den Europæiske Centralbank (ECB) har de forværrede vækstudsigter og den aftagende inflation også fremkaldt en holdningsændring. I stedet for at diskutere tidspunktet for den første renteforhøjelse signalerede centralbanken på sit møde d. 25. juli, at de er klar til at levere en større pakke med lempelser, formentlig når de mødes næste gang i midten af september.

Vi forventer, at pakken fra ECB vil indeholde en rentenedsættelse på 10 basispunkter, således at den ledende rente sænkes fra det nuværende niveau på -0,4 pct. til -0,5 pct., og det vil i givet fald være den første rentesænkning i 3 ½ år. Samtidigt forventer vi, at ECB beslutter at genstarte opkøbsprogrammet ved at købe obligationer for 30 mia. EUR om måneden. Opkøbene har til formål at skabe efterspørgsel efter obligationer, hvilket vil presse prisen (dvs. kursen) op, og derved renten ned. Og når renten falder, håber ECB, at virksomhederne vil låne flere penge i bankerne og derigennem sætte gang i nye investeringer og vækst.

Få flere artikler om bolig- og rentemarkedet ved at tilmelde dig Nordea Kredit BoligNyt - herunder også tips og tricks til dit boliglån
 

Faktaboks: Hvad presser renterne?

Brexit

Den 23. juli 2016 stemmer 52 pct. af briterne nej til fortsat medlemskab af EU, mens 48 pct. stemmer ja. Det er første gang, at et EU-land ønsker at forlade EU.

I marts 2017 aktiverer Theresa May artikel 50 i Lissabon-traktaten ved at fortælle EU, at Storbritannien ønsker at melde sig ud. Herefter har Storbritannien og EU to år til at forhandle en aftale på plads.

I november 2018 bliver Storbritannien og EU enige om et udkast til en såkaldt skilsmisseaftale, men før den kan træde i kraft, skal den godkendes af både Europaparlamentet og i det britiske underhus. Europaparlamentet får hurtigt aftalen på plads, men i Storbritannien møder aftalen modstand, og Theresa May kan, trods flere forsøg, ikke samle det fornødne flertal.

Storbritanniens udtræden af EU forlænges flere gange og i juni 2019 vælger Theresa May (hårdt presset) at træde tilbage som premierminister. Den EU-kritiske Boris Johnson bliver valgt til ny premierminister, og han erklærer, at han ikke vil anmode EU om flere udsættelser, men at han vil forsøge at forhandle en ny aftale på plads, inden den seneste frist den 31. oktober 2019. Lykkes det ikke, vil han trække Storbritannien ud af EU uden en aftale.

Handelskrig

Handelskonflikten mellem USA og Kina har stået på i flere år. Allerede under præsidentvalgkampen i 2016 tilkendegiver Trump, at han synes, at Kina fører en uretfærdig handelspolitik, og få måneder inde i 2017, hvor Trump i mellemtiden er blevet valgt til præsident, kræver han en undersøgelse af det amerikanske handelsunderskud og årsagerne hertil. Samtidigt kræver han strengere håndhævelse af told.

I april 2017 begynder USA og Kina at forhandle om en ny handelsaftale, men de kan ikke blive enige og herefter eskalerer konflikten. Trump lægger told og afgifter på stadig flere kinesiske varer, og Kina svarer igen. Forhandlingerne om en handelsaftale genoptages i 2019, men foreløbigt uden held, og i august er konflikten så indædt, at den kinesiske valuta også inddrages.

Handelskrigen har betydning for væksten i både amerikansk og kinesisk økonomi og derigennem også for de lande, som mastodonterne handler med. Så selv om Europa og Danmark ikke er en del af konfliktens epicenter, har den alligevel betydning for den økonomiske udvikling og dermed også for renterne.

Valutakonflikt

Tonen i handelskrigen er blevet hårdere i august, hvor Trump har annonceret, at han vil lægge straftold på endnu flere kinesiske varer. Kina har modtaget nyheden ved at meddele, at de vil reducere landets import af landbrugsprodukter fra USA. Samtidigt har Kina tilladt en svækkelse af yuanen med ca. 2 pct., hvilket er markant, da yuanen kontrolleres af de kinesiske myndigheder og derfor ikke er frit omsættelig.

I øjeblikket handler yuanen således til det svageste niveau overfor dollaren i 11 år, og faldet er sket så hurtigt, at det har fået det amerikanske finansministerium til at beskylde Kina for valutamanipulation. Svækkelsen af yuanen ligger dog stadig inden for de rammer, som Kinas Nationalbank (Bank of China) har fastlagt for at styre landets valuta.

Valutakrigsrisikoen har eskaleret konflikten mellem USA og Kina, og det kan påvirke erhvervstilliden negativt i den kommende tid, hvilket igen kan påvirke væksten i den globale økonomi. Det er ikke noget, som markederne bryder sig om, og det er en af forklaringerne på, at renten er faldet på det seneste, fordi investorerne søger mod sikre aktiver som bl.a. de danske realkreditobligationer.

Nationalbanken i svær balancegang

Udsigten til en større pengepolitisk hjælpepakke fra ECB bringer umiddelbart Nationalbanken ud i en svær balancegang. På den ene side har den danske krone siden efteråret 2018 næsten konsekvent ligget på den høje side af centralpariteten på ca. 7,46 kroner over for euroen, og det taler umiddelbart for, at Nationalbanken holder den ledende rente i ro, også selv om ECB sænker deres.

For hvis ECB sænker renten fra -0,4 pct. til -0,5 pct., uden at Nationalbanken ændrer på deres ledende rente på pt. -0,65 pct., vil det blive relativt mere attraktivt for investorerne at købe danske obligationer frem for europæiske, da ekstraprisen for en dansk obligation ikke længere er nær så stor. Det vil få investorerne til at efterspørge flere danske obligationer og derved flere danske kroner, og det vil styrke kronekurser, således at man fremover ikke længere skal betale helt så mange danske kroner, når man ønsker at veksle til euro. Derved vil den danske krone komme tættere på den aftalte paritet.

Det trækker dog i modsat retning, at vi forventer, at ECB også vil lempe pengepolitikken ved at genoptage deres opkøbsprogram, og eftersom den danske krone kun handler en lille smule over centralpariteten, er det sandsynligt, at Nationalbanken derfor alligevel vælger at sænke renten for at undgå en for kraftig afvigelse i forhold til ECB.

I markedet er der aktuelt indpriset rentenedsættelser fra ECB over det kommende år på næsten 30 basispunkter, mens der i alt er forventet rentenedsættelser fra Nationalbanken på ca. 20 basispunkter. I Nordea forventer vi således færre rentesænkninger og dermed lidt højere renter end markedet som helhed.
 

Har boligejerne taget forskud på glæderne?

Udsigten til en lempeligere pengepolitik fra både ECB og Nationalbanken har som beskrevet presset de danske renter ned. Det betyder imidlertid også, at der med de nuværende renteniveauer allerede er indpriset store lempelser af pengepolitikken. Det er et mønster, vi også har set tidligere, hvor markederne indregner effekterne af centralbankernes handlinger, lang tid inden de rent faktisk finder sted.

Derfor kan vi også forvente, at de seneste måneders kraftige rentefald gradvist vil ebbe ud i efteråret, i takt med at centralbankerne leverer de pengepolitiske lempelser, som markedet allerede har indpriset i de nuværende kursniveauer.

Set i det lys forventer vi, at de danske boligrenter vil bevæge sig stort set sidelæns fra de nuværende niveauer frem mod starten af 2020. Herefter forventer vi, at vi vil se en deeskalering af handelskrigen mellem USA og Kina enten i form af en handelsaftale eller en våbenhvile, og at de forbedrede vækstudsigter gradvist vil tage brodden ud af forventningerne om yderligere pengepolitiske lempelser. I sidste ende vil det bane vej for en bevægelse i retning af højere danske renter.

Er din bolig en investering?

Figur 3: Renteprognose for realkreditlånRenteprognoseKilde: Nordea Kredit


Det er værd at huske på, at renteprognoser er en usikker disciplin. Vi har flere gange set, at den  økonomiske, politiske eller geopolitiske situation har udviklet sig i en uventet retning, og at det har påvirket renterne. På den baggrund anbefaler vi aldrig boligejere at vælge boliglån på baggrund af en renteprognose.