2019_08 Er SU-lånet en god smutvej til en hurtig ejerbolig?

De unge skal have lagt mange penge i deres sparegris, hvis de vil have fat på en lækker ejerbolig. I de sidste 4 år har det nemlig været lovpligtigt at lægge 5 pct. i udbetaling, når man køber fast ejendom.

En udbetaling på 5 pct. kan dog udgøre et stort beløb, hvis der er tale om et boligkøb i en af landets store byer, hvor boligpriserne er høje, og derfor drømmer mange unge sikkert om en hurtig smutvej til udbetalingen. Umiddelbart har de unge tre muligheder.

7 ud af 10 danskere vil helst bo i ejerbolig

SU-lån som smutvej til udbetalingen

Én smutvej er at optage et SU-lån, den dag man starter på sin uddannelse, spare beløbet op, og benytte det som udbetaling den dag man er færdig.

På nuværende tidspunkt kan man få et SU-lån på 3.155 kr. om måneden. Lånet forrentes i øjeblikket med en rente på 4 pct., så længe uddannelsen varer og med 1 pct. efter endt uddannelse. Vælger man en 5-årig uddannelse, og modtager man SU-lån i hele perioden, vil man altså stå med ca. 190.000 kr., når de 5 år er gået, hvis man vel at mærke har været disciplineret nok til ikke at have brugt af pengene undervejs.

Artiklen er en del af nyhedsbrevet Nordea Kredit BoligNyt. Tilmeld dig her og få flere artikler om bolig- og rentemarkedet.

Et lån i den størrelsesorden skal afdrages over 15 år, når uddannelsen er færdig, og det betyder, at de unge mennesker skal af med ca. 198.000 kr. efter skat over alle 15 år, såfremt renten ikke ændres undervejs.

Står man med en udbetaling på 190.000 kr. (svarende til 5 års SU-lån), betyder det, at man kan købe bolig for knap 3,5 mio. kr., hvis man også tager hensyn til, at der er andre udgifter forbundet med boligkøbet end kun udbetalingen. For det beløb kan man få en lejlighed på ca. 90 m2 i Københavns Kommune eller et begynderhus i Københavns Omegn på 125 m2. I Aarhus rækker beløbet til en lejlighed på 110 m2, og en bolig i den størrelsesorden har i hvert fald potentiale til den første familieforøgelse.

De unge bliver senere boligejere - og det koster

Mor- og far banken

En anden smutvej, som nogle unge mennesker har mulighed for at benytte sig af, er mor-og-far banken. Hvis junior kan overtale forældrene til at optage et tillægslån i forældrenes egen bolig på de 190.000 kr., kan boligkøbet også foretages, uden at de unge behøver at slide for at spare op selv.

Benytter man sig af mor-og-far-løsningen, og finansieres tillægslånet med et 15-årigt F3-lån med afdrag, så løber de samlede omkostning op i 208.000 kr. Sammenlignet med SU-lånet er der således tale om en dyrere løsning.

Så meget koster det at købe ejerbolig

Undtagelse fra udbetalingskravet på de 5 pct.

En sidste mulighed for at undgå at spare op selv, er at spørge banken, om de kan gøre en undtagelse. Bekendtgørelsen, der indeholder reglen om de 5 pct. i udbetaling, giver nemlig banken mulighed for at fravige kravet, hvis der er tale om nyuddannede unge. I det tilfælde er det dog en forudsætning, at de unge har et ”højt rådighedsbeløb”, og at de unge nedbringer gælden til maksimalt 95 pct. af ejendommens værdi inden for ca. 3 år.

Finansierer man de 190.000 kr. efter undtagelsesbestemmelsen, ved at få et top-lån i banken, løber den samlede tilbagebetaling dog op i 226.000 kr., og der er således tale om en løsning, der er dyrere end både SU-lånet og mor-og-far banken.

Samtidigt skal top-lånet tilbagebetales på maksimalt 3 år, og det medfører en betydeligt højere månedlig ydelse end under de to andre smutveje, hvor lånet tilbagebetales over 15 år. Konkret ligger den månedlige ydelse efter skat på ca. 4.760 kr., hvis lånet afdrages over ca. 3 år, og på hhv. 1.100 kr. og 1.160 kr., hvis der er tale om en de to øvrige løsninger.

Benytter man undtagelsesbestemmelsen, vil der derfor blive tale om en helt andet budget, og det vil have betydning for, hvor stort et beløb, man kan få lov til at låne, når undtagelsesbestemmelsen samtidigt kræver, at de unge har et såkaldt ”stort rådighedsbeløb”.

Så selv om undtagelsesbestemmelsen kan lyde tillokkende, fordi man hverken skal ansøge om et SU-lån flere år før, at man har brug for pengene, eller få sine forældre med på idéen om at oprette en mor-og-far bank, så er løsningen både dyrere og ofte også dårligere. Simpelthen fordi det beløb, man har råd til at låne, ikke er stort nok til at opfylde boligdrømmen.

I provinsen, hvor boligerne er billigere, er det naturligvis en anden sag, og der vil undtagelsesbestemmelsen stadig være en mulighed for mange.

Hvilke regler skal opfyldes for at få et boliglån?

Tabel 1: Lån på 190.000 kr. svarende til, hvad man kan nå at få udbetalt på 5 års SU-lån på universitetet

SU

* Det er forudsat, at renten holdes uændret i hele lånets løbetid

Kilde: Nordea Kredit

Man bør tænke sig godt om, inden man vælger at benytte sig af smutvejene

Når man regner på det, er der således ingen tvivl om, at SU-lånet er den billigste smutvej til en hurtig ejerbolig. Der er ingen gebyrer, bidrags- eller administrationsudgifter forbundet med et SU-lån, og samtidig er renten lav. Det kan et lån i banken eller realkreditinstituttet ikke hamle op med.

Ulempen, ved at vælge SU-lånet som genvej til de 5 pct., er dog, at det både kræver, at man er forudseende, og at man har en stor selvdisciplin. De unge mennesker skal således være sikker på, at de ønsker at købe en ejerbolig efter endt uddannelse, allerede når de starter på deres uddannelse, og de skal være disciplinerede nok til ikke at røre pengene undervejs på studiet, også selvom økonomien er stram.

Det er også vigtigt at huske på, at blot fordi man har udbetalingen til en bolig, skal man også have en indtægt, der giver mulighed for at blive kreditgodkendt. Realkreditinstitutterne tager udgangspunkt i den enkelte families budget, og i om køberne er i stand til at forrente og afdrage et 30-årigt fastforrentet lån. Samtidigt er der regler for, hvor stor en gæld køberne må have, afhængig af familien husstandsindkomst.

Jyske børn skubbes hårdere ud af reden