2019_06 Er din boliggæld større eller mindre end gennemsnittet?

Friværdierne har fået vokseværk

De seneste år har været gode ved boligejerne. I takt med at boligpriserne er steget, er friværdierne nemlig også røget i vejret. Det betyder, at en gennemsnitlig boligejer med lån i Nordea Kredit i dag kun skylder 65 pct. af boligens værdi i realkreditinstituttet. For tre år siden var den gennemsnitlige belåningsgrad 70 pct. og for syv år siden, da boligmarkedet var mest i knæ, var den på 80 pct.  

På få år er der således sket ganske meget med danskernes formue i fast ejendom. Og der er udsigt til, at formuen vokser yderligere i den kommende tid, hvis de økonomiske prognoser holder stik. Både Nationalbanken, Vismændene og Regeringen er således enige om, at huspriserne vil fortsætte op i både 2019 og 2020. Den vurdering er Nordea Kredit enig i.

Er sommerhuset en god investering?
 

Afdrag og højere priser øger friværdien

Den faldende belåningsgrad skyldes ikke alene, at boligpriserne har haft fart på. Den skyldes også, at renten er lav, og at stadig flere boligejere vælger at afdrage på deres gæld.

Alle realkreditlån er skruet sammen som annuitetslån. Det betyder, at afdraget stiger, når renten falder - og omvendt. Og eftersom renten er faldet ganske betragteligt de seneste år, har boligejere, der betaler afdrag, høvlet stadig større bidder af deres restgæld.

I dag er renten på et 30-årigt fastforrentet lån eksempelvis på 1 pct. Er der tale om et 30-årigt lån på 1 mio. kr., så udgør det månedlige afdrag 2.390 kr. Er renten i stedet 3 pct., udgør afdraget kun 1.740 kr. om måneden – altså 650 kr. mindre. De seneste 10 års rentefald har således haft stor betydning for gældens størrelse og dermed også for boligejernes belåningsgrad og friværdi.

Er afdragsfrie lån risikable?

Figur 1: Så meget afdrager man på et lån på 1 mio. kr. ved forskellige rentesatser og løbetidSå meget afdrager du på et lån på 1 mio. kr. ved forskellige rentesatser og løbetider
Anm.: Der er taget udgangspunkt i et 30-årigt lån på 1 mio. kr.
Afdraget er beregnet på baggrund af første års ydelsen.
Kilde: Nordea Kredit

 

Faktaboks: Sådan opgøres friværdien

Friværdien opgøres som forskellen mellem boligens værdi og det beløb, man skylder i boligen. Tager man fx udgangspunkt i et gennemsnitligt hus på 140 m2, så koster det i dag ca. 2 mio. kr. Er der tale om en boligejer med en gennemsnitlig belåningsprocent på 65 pct., så udgør gælden til realkreditinstituttet 1.300.000 kr. Resten, dvs. de 700.000 kr., betragtes som friværdi, med mindre boligejerne har optaget andre lån i ejendommen.

Friværdien opstår i takt med, at boligejerne afdrager på deres boliglån og/eller ved at boligpriserne stiger. Derfor er der ingen garanti for, at friværdien forbliver positiv, blot fordi den er det i dag. Boligpriserne går op og ned, og boligejerne kan derfor godt risikere, at friværdien forsvinder eller ligefrem bliver negativ, hvis boligpriserne falder nok. Friværdien er således udtryk for et øjebliksbillede og ikke noget statisk beløb.

Den lave rente, kombineret med pæne lønstigninger og lav inflation, betyder også, at boligejerne har fået flere penge til forbrug de senere år. Det har fået mange boligejere til at kvitte de afdragsfrie lån og i stedet begynde at afvikle på gælden. I dag afdrager 54 pct. af boligejerne således på deres realkreditlån mod 44 pct. for blot fire år siden. Og når restgælden nedbringes, presser det alt andet lige belåningsgraden ned og friværdien op.

Store geografiske forskelle

Der er stor forskel på belåningsgraden rundt om i landet. Ser vi på belåningsgraden for helårsboliger, er den lavest i landsdelen ’København By’, der dækker over kommunerne København, Frederiksberg, Dragør og Tårnby. Højest er den i landsdelen Vest- og Sydsjælland.

Få flere artikler om bolig- og rentemarkedet ved at tilmelde dig Nordea Kredit BoligNyt - herunder også tips og tricks til dit boliglån

Det skyldes primært, at boligpriserne gennem de seneste 15 år har udviklet sig meget forskelligt i de to landsdele. I ’København By’ er boligpriserne i dag således rekord høje, mens huspriserne i Vest- og Sydsjælland stadig ikke er i nærheden af de beløb, som de blev solgt for i midten af 00’erne inden den seneste nedtur på boligmarkedet.
 

Figur 2: Gennemsnitlig belåningsgrad for helårsboliger

Gennemsnitlig belåningsgrad helårsboliger
Kilde: Nordea Kredit

 

I Jylland er det østjyderne, som har den laveste belåningsrad. Her skylder ejeren af en helårsbolig i snit 66 pct. af boligens nuværende værdi. Den højeste belåningsgrad findes i Nordjylland, hvor realkreditlån i snit udgør 73 pct. af boligens værdi.

7 ud af 10 danskere vil helst bo i ejerbolig

Faktaboks: Brug friværdien til skyde genvej til et billigt lån

Man bør aldrig optage gæld, med mindre man har brug for pengene. Men har man brug for en ny og grønnere bil, for at energirenovere boligen eller grave kælderen ud, så er et tillægslån ofte den billigste løsning. Når man optager et tillægslån, får realkreditinstituttet nemlig pant i ejendommen, og det giver realkreditinstituttet en stor sikkerhed for at få deres pengene igen. Og med lav risiko følger en lav rente. 

Friværdien er i princippet boligejerens egne penge, som blot er placeret i boligens mursten frem for at stå på en konto i banken. Er friværdien stor, er det normalt også nemt at få et lån.

Hvorvidt et tillægslån er den bedste løsning afhænger blandt andet af lånets størrelse. Omkostningerne ved at optage et realkreditlån er nemlig højere end ved at optage et banklån. Tommelfingerreglen er, at man kun bør vælge et realkreditlån ved lån på mindst 100.000 kr., mens man bør vælge et banklån, hvis lånebehovet er mindre.

Det er normalt også en god idé at optage et tillægslån, hvis man har anden og dyrere gæld ved siden af. For at være på den sikre side, bør man dog altid få bankrådgiveren til at regne på de forskellige muligheder.

I Nordea sidder vi klar til at hjælpe dig. Uanset om du er ny eller eksisterende kunde, kan du aftale et møde med en rådgiver alle ugens syv dage fra kl. 8 til 20 på 70 33 33 33.

Det er dog vigtigt at huske på, at belåningsgraderne alene siger noget om, hvor stor gælden er i forhold til det beløb, som boligen kan sælges for, men ikke noget om hvor stort et beløb boligejeren rent faktisk skylder. I de billigere områder i landet kan man således sagtens have en mindre gæld i kroner og øre end i de dyre områder, og derfor er der stadig mange københavnere, der skylder rigtigt mange penge væk, selvom deres belåningsgrad er forholdsvis lav.