2019_05 Hvor er sommerhuspriserne på vej hen?

Det er kommet godt gang i sommerhusmarkedet

Sommerhusmarkedet var i flere år den grimme ælling på boligmarkedet. I 2012 begyndte priserne på ejerlejligheder at stige igen oven på den store nedtur på boligmarkedet i slutningen af 00’erne, og i 2013 fulgte husmarkedet efter. På sommerhusmarkedet fortsatte priserne dog med at sive, og først i 2015 begyndte det at lysne og priserne at stige igen. På det allerseneste har prisstigningerne på sommerhuse endda overhalet prisstigningerne på huse, og spørgsmålet er, om det fortsætter.

Er sommerhuset en god investering?

Det er mange parametre, der har betydning for sommerhuspriserne. Renteudvikling, inflation, beskæftigelse og udviklingen i friværdierne på helårsboliger spiller en stor rolle. Men den historiske prisudvikling, handelsaktiviteten, udbuddet og salgstiden har også betydning for, hvordan sommerhusmarkedet klarer sig.

Sommerhuspriserne stiger

På landsplan steg sommerhuspriserne med 5,1 pct. i 2018. Det er lidt mere end det historiske gennemsnit, der kan opgøres til 4,8 pct. om året for de seneste 26 år. Så selv om sommerhuspriserne har fået drøje hug under den seneste nedtur på boligmarkedet, har det alligevel været en økonomisk fornuftig investering for mange sommerhusejere med lang tidshorisont.

Artiklen er en del af nyhedsbrevet Nordea Kredit BoligNyt. Tilmeld dig her og få flere nyheder om rente- og boligmarkedet samt tips og tricks til dine boliglån

Prisstigningerne har været størst øst for Storebælt, hvor et gennemsnitligt sommerhus i Nordsjælland og på Bornholm er steget med hhv. 5,6 pct. og 5,5 pct. om året. Omvendt har prisstigningerne været mindst i Vestjylland og Nordjylland, hvor sommerhuspriserne "kun" er steget med 4,3 pct. og 4,4 pct. om året over de seneste 26 år, se også figur 1.

Figur 1: Målt over en længere tidsperiode har alle landsdele oplevet flotte prisstigninger på sommerhuse

Gennemsnitlig årlig prisstigning

Figur 2a og 2b: Historisk prisudvikling på sommerhusmarkedet for udvalgte landsdele (Swipe for at se begge figurer)

Handelsaktiviteten er høj

En af hovedforklaringerne på de stigende sommerhuspriser er, at der i øjeblikket er mange interesserede købere. Det skal forklares med flere faktorer, men den historisk lave rente, de stigende friværdier, og de fortsat rimelige priser på sommerhuse de fleste steder i landet spiller helt sikkert ind.

Dertil kommer de seneste års politiske lempelser på sommerhusområdet, der bl.a. giver mulighed for at belåne sommerhuset med 75 pct. realkreditlån, og at pensionister kan benytte sommerhuset som helårsbolig efter blot et enkelt års ejerskab mod tidligere 8 år. Andre årsager kan være, at sommerhuset er en både sikker og klimavenlig ferieform, hvilket også virker tiltalende på nogle danskere

Figur 3a og 3b: Antal solgte sommerhuse pr. år i udvalgte landsdele (Swipe for at se begge figurer)

I de sløje år på boligmarkedet blev der skrevet meget om, at det ikke længere var så moderne at eje et sommerhus, fordi danskerne hellere ville på solferie eller opleve noget forskelligt fra år til år. De mange handler tyder dog på, at den forklaring ikke holder vand.

Nu kan man belåne kolonihavehuset med realkreditlån i Nordea Kredit

Nye tal fra Boligsiden viser, at den store interesse for at købe sommerhus er fortsat ind i 2019. Konkret blev der ifølge tal fra Boligsiden handlet 1.874 sommerhuse på landsplan i 1. kvartal, og det er det højeste antal solgte sommerhuse for et 1. kvartal, siden at boligsiden begyndte at udgive deres handelsstatistik i 2011 og mere end en fordobling i forhold til for fem år siden – jf. tabel 1. Man må derfor sige, at sommerhusmarkedet har fået en flot start på året.

 Tabel 1: Antal solgte sommerhuse i 1. kvartal

Antal solgte sommerhuse

Det tager stadig lang tid at sælge et sommerhus

Det er ikke kun antallet af købere men også antallet af sælgere, der afgør, hvor lang tid det tager at sælge et sommerhus. De seneste år er salgstiden faldet, men det er fra et meget højt niveau til et nyt højt niveau. Således går der i dag i gennemsnit 283 dage, fra et gennemsnitligt sommerhus annonceres til salg, og til en køber har underskrevet papirerne. Da salgstiden var højest for knap 2 år siden, lå den på 315 dage, og da salgstiden var lavest tilbage i 2005 på 115 dage.

Der er således ingen tvivl om, at salgstiden er på vej ned i de fleste lansdele (se figur 4a og 4b), men at der stadig er rum for forbedring. Til sammenligning tager det 175 dage at sælge et gennemsnitligt hus og 110 dage for en ejerlejlighed, hvilket er noget mindre end de førnævnte 283 dage på somerhusmarkedet. Det vil påvirke priserne fremadrettet, og ikke mindst i de landsdele, hvor salgstiden er højest.

Figur 4a og 4b: Salgstid for at sælge et sommerhus i udvalgte landsdele (Swipe for at se begge figurer)

Der er stadig rigtigt meget til salg

Selv om der er fremgang på sommerhusmarkedet, er der stadig rigtigt mange sommerhuse til salg. Det kan bl.a. forklares med, at der i en længere årrække ikke blev solgt ret mange sommerhuse, og med at mange ejere derfor opgav at sælge, uden overhovedet at kontakte en mægler. I dag er der mange købere, men som følge af det opsparede behov for at sælge, er udbuddet stadig stort om end faldende – jf. figur 5a og 5b.

Figur 5a og 5b: Antallet af udbudte sommerhuse er stadig højt (Swipe for at se begge figurer)

Antallet af udbudte sommerhuse kan ikke sammenlignes ukritisk på tværs landsdele, da der er stor forskel på, hvor mange sommerhuse, som er beliggende i de enkelte landsdele. I stedet skal man vurdere udbuddet i forhold til det samlede antal sommerhuse i det geografiske område. Her er den overordnede konklusion, at udbuddet højest i landsdelene Syd-, Vest- og Nordjylland, mens det er væsentligt lavere på Sjælland og Fyn – jf. figur 6.

Det vil også påvirke priserne i den kommende tid, fordi køberne typisk byder lavere og har nemmere ved at forhandle et afslag hjem, når der er meget til salg. Hvis den ene sælger ikke er villig til at handle, kan køberne prøve hos en anden, og før eller senere lykkes det normalt køberne at finde en sælger, der er blevet mør.

De kommuner, hvor der er relativt flest sommerhuse til salg er Tønder, Hjørring og Lemvig i Jylland, mens de kommuner, hvor der er længst i mellem til salg-skiltene i Halsnæs kommune med populære sommerhusområder som Liseleje, Melby og Kikhavn, i Odsherred kommune med områder som Gudmindrup og Ellinge Lyng og i Lejre.

Figur 6: I mange sjællandske kommuner er 1-5 pct. af alle sommerhuse til salg. I Syd-, Vest- og Nordjylland er andelen 5-10 pct.

Udbuddets andel af det samlede sommerhusmarked

 

Faktaboks: Politiske lempelser, der har haft positiv betydning for sommerhusmarkedet

1. Realkreditbelåning på 75 pct.
Tidligere kunne sommerhuse kun belånes med 60 pct. I 2017 besluttede politikerne dog at hæve grænsen til 75 pct. Det gør det billigere at finansiere sommerhuset, og det har været med til at øge efterspørgslen.


2. Lettere at bruge sommerhuset som helårsbolig
Tidligere kunne pensionister, der havde ejet deres sommerhus i 8 år (eller 5 år på dispensation), få lov til at omdanne det til helårsbolig. I 2017 blev grænsen rykket til 1 års ejerskab. Det har øget interessen for at købe sommerhus blandt de modne sommerhuskøbere, da der er kommet væsentligt kortere vej fra tanke til handling, når ønsket om at flytte tættere på naturen melder sig.

 

3. Højere bundfradrag ved udlejning af sommerhuset
Bundfradraget for udlejning af sommerhuse er blevet hævet fra 21.400 kr. i 2017 til 40.000 kr. i 2018 (40.900 kr. i 2019).  Det vil gøre det mere attraktivt at udleje sit sommerhuset, og gøre det billigere at eje et sommerhus, hvis man er villig til at dele det med andre, når man ikke selv bruger det.

Positivt syn på fremtiden

Den lave rente, den stigende beskæftigelse, og danskernes store opsparinger har gjort meget godt for sommerhusmarkedet. Det samme har de politiske tiltag på området, som er omtalt i faktaboksen. Når det er sagt, er der dog stadig faktorer, som holder sommerhuspriserne nede. Her tænker jeg særligt på den stadigt lange salgs- og liggetid samt det fortsat store udbud. På den forventer jeg pæne men ikke prangende prisstigninger i de kommende år.

Renteprognose – bunden er gået ud af markedet

Der er store geografiske forskelle på sommerhusmarkedet, og vi er forventer, at priserne vil stige lidt mere på Sjælland end på Fyn og i Jylland i de kommende år, og det skyldes de forskellige udgangspunkter, som markedet har allerede i dag.

De største risikofaktorer for sommerhusmarkedet er en stigning i de lange renter eller kedelige overraskelser, når de nye ejendomsvurderinger og dermed også de kommende skattebetalinger bliver offentliggjort.

Sommerhuse er et luksusgode, og vender konjunkturerne , eller bliver danskerne bekymrede for fremtiden, kan det nemt få flere sælgere på banen samtidigt med at køberne holder igen.