2019_04 Boligejere i massevis omlægger deres lån

Udsigt til den største konverteringsbølge i fire år

De lange renter er faldet næsten uafbrudt de seneste fire måneder, og det giver boligejere en unik mulighed for at omlægge deres lån. Det er særligt boligejere med fastforrentede lån med en rente på 2,5 pct. eller derover, der bør overveje at omlægge, men boligejere med meget store lån med afdrag og en rente på 2 pct., kan også overveje det.

Renteprognose – bunden er gået ud af markedet

På nuværende tidspunkt er der allerede opsagt fastforrentede lån for 35 mia. kr., og det beløb forventes at stige eksponentielt frem mod opsigelsesfristen den 30. april. Vores nuværende estimat lyder på, at der vil blive opsagt fastforrentede lån for over 70 mia. kr. Får vi ret i vores forventning, skal vi fire år tilbage i tid for at finde en større konverteringsbølge end nu.

Figur 1: Konverteringsbølger gennem tiden

Omlægning af lån

Lån med afdrag – hvor stor er gevinsten?

Boligejere med fastforrentede lån med en rente på 2,5 pct. eller derover bør overveje at omlægge. Hvor stor gevinsten bliver, afhænger af lånets størrelse, og hvornår omlægningen foretages.

Boligrenterne er banket i bund - hvorfor?

Hvis man tager udgangspunkt i et lån på 1 mio. kr. med afdrag, en rente på 2,5 pct. og en restløbetid på 28 år, der omlægges til et tilsvarende lån med en rente på 1,5 pct., så falder den månedlige ydelse efter skat fra 3.820 kr. til 3.740 kr., dvs. med 80 kr. om måneden efter skat.

Den lavere rente betyder samtidig, at lånet afdrages hurtigere på trods af en lavere ydelse. Således stiger det månedlige afdrag fra 2.060 kr. til 2.490 kr., dvs. med 430 kr. Det gælder, når der tages højde for alle omkostninger, der er forbundet med omlægningen, og når det antages, at boligejeren ønsker at kende kursen på det nye 1,5 pct.-lån allerede nu.

Ulempen ved omlægningen er, at hovedstolen øges med 39.000 kr. som følge af omkostninger til bank, realkreditinstitut, differencerenter og kurstab, men da boligejeren sparer ca. 66.000 kr. over hele lånets løbetid ved at foretage omlægningen, kan de penge været givet godt ud.

Yderligere en fordel ved 1,5 pct.-lånet er, at det har en højere kursfølsomhed end det tilsvarende 2,5 pct.-lån, og det er en fordel, hvis renten stiger, og boligejeren ikke har planer om at beholde sit lån til udløb, fx fordi boligejeren igen ønsker at omlægge, eller fordi boligejeren ønsker at sælge sin bolig.

Figur 2: Fastforrentet 2,5 pct. med afdrag der omlægges til
et tilsvarende 1,5 pct. lån.

Omlægning af lån

Lån uden afdrag – besparelse på 500 kr. om måneden pr. lånt million

Boligejere med lån uden afdrag har også gode konverteringsmuligheder. Her anbefaler vi ligeledes, at boligejere med fastforrentede lån med en rente på 2,5 pct. eller derover overvejer at omlægge.

Tager man udgangspunkt i et fastforrentet 2,5 lån uden afdrag på 1 mio. kr. med en restløbetid på 28 år, der omlægges til et tilsvarende 1,5 pct.-lån, så falder den månedlige ydelse efter skat med 500 kr. Ulempen er, at gælden stiger med 42.000 kr. Over alle 28 år sparer boligejeren dog knap 70.000 kr., og på den baggrund anser vi konverteringen for attraktiv.

Yderligere har fastforrentede 1,5 pct.-lån en højere kursfølsomhed end tilsvarende 2,5 pct. lån., hvilket er en fordel, hvis renten stiger, da det giver boligejeren mulighed for at skære en større bid af restgælden, hvis boligejeren ønsker at indfri lånet før tid fx i forbindelse med en flytning eller omlægning.

Figur 3: Fastforrentet 2,5 pct. uden afdrag der omlægges til
et tilsvarende 1,5 pct. lån.

Omlægning af lån

Hvem bør ikke omlægge?

Selv om det i øjeblikket er attraktivt at konvertere, er der også boligejere, der bør holde sig fra det. Det drejer sig først og fremmest om boligejere, der har en kort tidshorisont i deres bolig, eller som forventer fortsat lave renter i mange år frem.

Der er omkostninger forbundet med en konvertering, og derfor er det en fordel, hvis de kan smøres ud over mange år. Forventer man derfor at flytte inden for en kortere årrække, bør man kun konvertere, hvis man samtidig forventer, at renten vil stige inden. I modsat fald kan det ikke betale sig.

Boligejere, som forventer, at renten vil fortsætte på det nuværende lave niveau eller ligefrem falde yderligere, bør heller ikke omlægge deres lån nu. I stedet bør de vente, til de forventer, at renten har nået bunden. Det kan være svært at forudsige, og har man ikke et realistisk bud, kan man i stedet spørge sig selv, om man ønsker én fugl i hånden eller ti på taget. Lige nu er konverteringen fordelagtig, og det kan nogle gange være bedre at slå til, mens man har chancen, i stedet for at vente på at muligheden måske eller måske ikke bliver endnu bedre.

Renten er på et historisk lavt niveau – men hvor længe?

Man kan selv regne på omlægningen

Boligejere med lån i Nordea Kredit kan selv regne på deres konvertering. Det kan gøre via eBolig i Nordeas netbank. Man er også altid velkommen til at ringe til Nordea på telefon 70 33 33 33.

Nordea Kredit BoligNyt - tilmeld dig nyhedsbrevet

Er du ny kunde, glæder vi os til at møde dig. Vi sidder klar ved telefonen for at aftale et møde med dig alle ugens dage kl. 8-20 på telefon 70 33 33 33.