2019_03 Kombiner to lån og bliv en glad pensionist

Boliglånet bør tænkes ind i pensionsplanlægningen

Kan jeg få et tillægslån i min bolig, efter jeg er gået på pension? Vil banken forlænge min afdragsfrihed, når jeg forlader arbejdsmarkedet og går ned i indkomst? Er min pension stor nok til, at jeg kan blive boende i min ejerbolig?

Det er spørgsmål, som Nordeas bank- og boligrådgivere ofte støder på hos boligejere, som nærmer sig pensionsalderen. Og svaret på de spørgsmål er ikke enkle, fordi der er mange individuelle forhold, som gør sig gældende.

Men når det er sagt, så er der en hel masse, man selv kan gøre for at forbedre muligheden for at få et trygt otium – også hvad boligøkonomien angår. Det kræver bare, at man tænker langsigtet og lægger økonomien til rette i god tid, inden man går på pension.

Artiklen er en del af nyhedsbrevet Nordea Kredit BoligNyt - er du interesseret i bolig- og rentemarkedet så tilmeld dig vores nyhedsbrev her.

Hvordan opgøres gældsfaktoren?

Gældsfaktoren afhænger af, hvor stor gælden er i forhold til husstandsindkomsten. Hvis man har en husstandsindkomst på 700.000 kr., og den samlede gæld (boliggæld- og anden gæld) er på 3 mio. kr., har man en gældsfaktor på 4,3. Alle former for gæld skal medregnes og husstandsindkomsten dækker bl.a. over løn, børnefamilieydelse og feriepenge.

Der findes en vigtig undtagelse for pensionister

Generelt er der tre boligøkonomiske forhold, man bør forholde sig til, hvis man ønsker at blive i sin ejerbolig, efter man er gået på pension:

  • Restgældens størrelse
  • Muligheden for tillægslån og
  • Muligheden for afdragsfrihed.

Muligheden for både tillægslån og afdragsfrihed forbedres, hvis restgælden ikke er alt for stor. Generelt anbefaler vi, at restgælden højst udgør 60 pct. af boligens værdi, den dag man går på pension. Der findes nemlig regler for, hvor stærk økonomien skal være, før realkreditinstitutterne kan tilbyde tillægslån og afdragsfrihed, men også undtagelser for, hvad der kan lade sig gøre, hvis restgælden er under 60 pct.

De almindelige regler siger, at alle boligejere (uanset alder) skal være i stand til betale renter og afdrag på deres gæld med en fast rente over 30 år, før realkreditinstitutterne må tilbyde et boliglån. Det gælder også, hvis der er tale om en forlængelse af afdragsfriheden, da det kræver en ny kreditvurdering.

10-årigt lån med fast rente på bare 0 pct. – hvem bør vælge det?

Samtidigt bør gældsfaktoren ikke være over 2 for boligejere, der er gået på pension, med mindre boligejeren har en stor formue fx i form af friværdi eller pensionsopsparing. En gældsfaktor på 2 vil sige, at man har en gæld, der svarer til to gange husstandens årsindkomst før skat.

Det kan være svært at leve op til begge regler, og derfor er det glædeligt, at der findes en undtagelse for pensionister, hvis der er tale om et lån til nedsparing. Nedsparing vil sige at låne i friværdien og bruge pengene løbende i det månedlige budget. Undtagelsen kan dog kun benyttes, hvis lånets størrelse er under 60 pct. af boligens værdi, og derfor kan det være fornuftigt at nedbringe gælden, mens man stadig er på arbejdsmarkedet.

Man putting bait on the hook

Det 10-årige lån kan være vejen til en sjovere pensionisttilværelse

En typisk måde at nedbringe gælden på er at vælge en kortere løbetid på lånet. Det kan fx være ved at gå fra en løbetid på 30 år til 20 eller 10 år. Men det koster voldsomt på budgettet, hvis man omlægger hele lånet til en kortere løbetid, og i mange tilfælde er det slet ikke nødvendigt at gå så drastisk til værks, hvis målet er at komme ned på en belåningsgrad på 60 pct., inden man går på pension.

10-, 20- eller 30-årigt lån - hvad koster det at blive hurtigt gældfri?

En mulighed er nemlig at kombinere to lån. Det kan fx være et 30-årigt lån med en fast rente på 1,5 pct. med 10 afdragsfrie år og et 10-årigt lån med en fast rente på 0 pct. med afdrag.

Tager man fx udgangspunkt i en boligejer, der har en bolig til 2 mio. kr., og som skylder 1,4 mio. kr., så ligger belåningsgraden på 70 pct. Finansieres boligen med ét lån – løsning 1 – i form af et 30-årigt lån med fast rente på 1,5 pct. og 10 afdragsfrie år, så udgør den månedlige ydelse 1.850 kr. efter skat jf. også tabel 1. Og når de første 10 år er gået, stiger den månedlige ydelse til 6.700 kr. efter skat.

Efter 10 år udgør restgælden stadig 1,4 mio. kr., og hvis ikke boligpriserne er ændret, så udgør belåningsgraden fortsat 70 pct. af boligens værdi. Dermed er boligejerne afskåret fra undtagelsen, som gælder for belåningsgrader på under 60 pct.
 

Tabel 1: Det 10-årige 0% lån er oplagt til at reducere gælden
Det 10-årige 0% lån er oplagt til at reducere gælden


Vælger boligejeren i stedet løsning 2, dvs. en kombination af det 30-årige 1,5 pct. lån og det 10-årige 0 pct. lån, så ligger den månedlige ydelse på 3.390 kr., hvis boligejeren vælger at placere 1,2 mio. kr. af gælden i det 30-årige lån og 200.000 kr. i det 10-årige lån. Det er 1.540 kr. mere end under løsning 1.

Løsning 2 betyder altså, at boligejeren skal finde lidt flere penge i budgettet de næste 10 år, men det betyder også, at restgælden kun udgør 1,2 mio. kr., når de første 10 år er gået, og at belåningsgraden kommer ned på 60 pct. ved uændrede boligpriser. Dermed forbedrer boligejeren sin mulighed for at få forlænget sin afdragsfrihed.

Forlænges afdragsfriheden ikke efter de første 10 år, så ligger den månedlige ydelse på 5.640 kr. i løsning 2, hvilket er 1.060 kr. mindre end i løsning 1, hvor den månedlige ydelse ligger på 6.700 kr., og det vil kunne mærkes på budgettet.

Samtidigt har boligejeren mulighed for at spare 65.000 kr. over hele lånets løbetid med løsning 2, da det samlede tilbagebetalte beløb falder fra 1.836.000 kr. i løsning 1 til 1.771.000 kr. i løsning 2.

Ved at vælge en kombination af de to lån opnår boligejeren altså en række kontante fordele:

  • Restgælden nedbringes
  • Boligejeren har bedre mulighed for at forlænge afdragsfriheden som pensionist
  • Mærkbart lavere ydelse, når de første 10 år er gået
  • Stor besparelse over hele lånets løbetid som følge af lavere renter og lavere bidrag.

 

Tænk langsigtet

En kombination af to lån med forskellig løbetid kan være en rigtig fin idé for mange boligejere, som gerne vil sikre sig en god tilværelse som pensionist. Det kræver bare, at man tilrettelægger sin boligøkonomi i god tid, inden man forlader arbejdsmarkedet, og at man i en periode har råd og lyst til at betale lidt mere af på boliglånet. I det ovenstående eksempel er det 1.500 kr. om måneden.

Så længe der stadig ruller løn ind på kontoen hver måned, vil det for mange være en overkommelig udgift, og hvis børnene er flyttet hjemmefra, og regningen til vand, el og andre budgetposter er faldet, kan det være en rigtig fin finte at bruge de sparede penge til at forberede sig på tilværelsen som pensionist i stedet for at få en rente på ca. 0 pct. på lønkontoen.

Det er vigtigt at understrege, at en belåningsgrad på 60 pct. godt nok forbedrer muligheden for få et tillægslån eller for at få forlænget afdragsfriheden, men at det ikke er en rettighed. En belåningsgrad under 60 pct. er altså ikke ensbetydende med et krav på hverken tillægslån eller afdragsfrihed. I alle tilfælde skal ejendommens beskaffenhed og boligejeren økonomi se fornuftig ud, og der skal lægges en langsigtet plan for boligejerens gæld.