2019_03 10-, 20- eller 30-årigt lån - hvor meget koster det at blive hurtigt gældfri?

Når løbetiden forkortes stiger afdraget

Jo kortere løbetid et lån har, jo højere er den månedlige ydelse, og jo dybere skal boligejeren dykke i lommen for at betale den løbende termin til realkreditinstituttet. Derfor lyder det måske ikke særligt besnærende at vælge et 10-årigt lån frem for et lån med en løbetid på 20 eller 30 år. Men er der penge til overs i budgettet, kan lån med kort løbetid alligevel være en god idé. For man skal huske på, at årsagen til den højere ydelse er, at afdraget stiger, når gælden betales tilbage over færre år. Og afdrag er penge, man betaler til sig selv i form af en opsparing.

Faktaboks 1: Hvad indgår i ydelsen på et realkreditlån

Ydelsen på et realkreditlån består af tre elementer:

  1. rente
  2. bidrag og
  3. evtuelt afdrag

Renten kan være fast eller variabel. En fast rente er, som navnet også antyder, fast i hele lånets løbetid, uanset om lånet løber i 10, 20 eller 30 år. En variabel rente vil ændre sig undervejs i løbets løbetid, og afhængig af låntype kan dette bl.a. ske hvert halve år, hvert tredje år eller hvert femte år.

Bidragssatsen beregnes, når lånet optages, og fastsættes på baggrund af låntype og belåningsgrad. Vælger boligejeren et lån med variabel rente eller uden afdrag, er bidragssatsen højere end på et tilsvarende lån med fast rente og afdrag. Belåningsgraden viser, hvor stort lånet er i forhold til boligens værdi. En bolig til 1 mio. kr., der er belånt med 700.000, vil have en belåningsgrad på 70. Jo højere belåningsgrad jo højere bidragssats. 

Hvis lånet er med afdrag, betaler boligejeren en del af sin gæld tilbage hver termin og vil derved skyldes stadig færre penge. Hvis lånet er uden afdrag ændres boligens restgæld sig ikke.

Samtidigt betyder den korte løbetid, at udgiften til renter og bidrag bliver mindre, da der alt andet lige ikke betales nær så meget i rente og bidrag af en gæld, der hurtigt reduceres, frem for en gæld, der kun falder en lille smule hvert år.

I sidste ende er det derfor billigere at afdrage gælden over 10 år frem for over 20 eller 30 år. Men det kræver selvfølgelig, at man har pengene til det, og ikke står og mangler pengene andre steder i budgettet.

Kombiner to lån og bliv en glad pensionist
 

Så meget koster det at afkorte løbetiden

Hvis man tager udgangspunkt i et lån på 1 mio. kr., så ligger den månedlige ydelse efter skat på 3.580 kr., hvis der er tale om et 30-årigt fastforrentet lån. Er lånet 20- eller 10-årigt er ydelsen på hhv. 4.900 kr. og 9.180 kr. Det betyder med andre ord, at der på det 10-årige lån skal betales 4.280 kr. mere hver måned end det 20-årige, mens der skal betales 5.600 kr. mere på det 30-årige.

Det er altså ikke gratis at reducere løbetiden. Men hvis alternativet er, at den løbende opsparing placeres i banken til en rente tæt på nul, kan en kortere løbetid på reakkreditlånet alligevel være en god ide. Set over hele lånets løbetid udgør den samlede tilbagebetaling på det 10-årige lån nemlig kun 1.080.000 kr. efter skat, mens tilbagebetalingen på det 20- og 30-årige lån koster henholdsvis 1.175.000 kr. og 1.296.000 kr. Det svarer til en besparelse på 95.000 kr., hvis man reducerer løbetiden fra 20 til 10 år og på 216.000 kr., hvis man reducerer løbetiden fra 30 til 10 år. Det er rigtigt mange penge.
 

Tabel 1: Så meget koster det at låne 1 mio. kr. afhængig af lånets løbetid10-årigKilde: Nordea Kredit
Anm.: Tallene er afrundet. Den samlede ydelse er opgjort som summen af de løbende ydelser. Der er taget udgangspunkt i en belåningsgrad på 80 pct.

Konvertering kan spare boligejerne for tusindvis af kroner

De lange renter er faldet næsten konstant de seneste år, og mange boligejere har benyttet rentefaldet til at konvertere ned i rente. Det vil sige, at de har omlagt det eksisterende lån til et lån med lavere rente. Alligevel er der stadig en del boligejere, der betaler en alt for høj fast rente på deres lån og med fordel kunne omlægge det til et lån med lavere rente.

Det gælder også på lån med kortere løbetid. Fx har vi i Nordea Kredit udstedt lån, hvor restløbetiden nu er mellem 8 og 15 år og med en rente på mindst 1,5 pct., for over 12 mia. kr. Hvis man antager, at de lån i gennemsnit har en restgæld på 500.000 kr., så betyder det, at over 24.000 boligejere – alene i Nordea Kredit – betaler en højere rente end nødvendigt.

10-årigt lån med fast rente på bare 0 pct. – hvem bør vælge det?

Mange boligejere bør derfor overveje at omlægge deres lån, og i mange tilfælde kan det nye 10-årige 0 pct. lån være en fin løsning. Om det er fordelagtigt, afhænger af lånets størrelse og den enkelte boligejers økonomi.

Tager man fx udgangspunkt i et lån på 500.000 kr. med en rente på 2 pct. og en restløbetid på 15 år, så ligger den månedlige ydelse i dag på 3.130 kr. efter skat.

Omlægges lånet til et 10-årigt fastforrentet 0 pct. lån, så stiger ydelsen til 4.610 kr., dvs. med 1.480 kr. om måneden, men samtidigt øges det månedlige afdrag med 2.030 kr.

Set over hele lånets løbetid sparer boligejeren i det konkrete tilfælde ca. 29.000 kr., når der tages højde for de omkostninger, der er forbundet med konverteringen. Det er en ganske pæn besparelse, når man tager lånestørrelsen på den halve million i betragtning.
 

Tabel 2: Eksempel på konvertering fra et fastforrentet 15-årigt 2 pct. lån til et 10-årigt 0 pct. lån10-årigKilde: Nordea Kredit
Anm.: Der er taget udgangspunkt i en kurs på det 10-årige 0 pct. lån på 97,2 efter kursskæring. Der er taget højde for alle omkostninger forbundet med konverteringen