2019_02 Renten er på historisk lavt niveau – men hvor længe?

Kraftigt fald i de lange danske renter

Igennem 2018 er de lange danske boligrenter faldet. Det skal forklares med en tiltagende frygt for en global vækstopbremsning og en stigende politisk usikkerhed. De internationale institutioner IMF, OECD og Verdensbanken samt flere nationale regeringer og centralbanker, har alle travlt med at nedjustere vækstudsigterne for 2019, og ordet recession bliver nævnt stadig mere hyppigt.

Frygten for afmatning i verdensøkonomien næres både af et markant fald i erhvervstilliden i store dele af verden og af den igangværende handelskrig mellem USA og Kina. Dertil kommer, at mange lande ikke har det finans- og pengepolitiske råderum til at føre en ekspansiv økonomisk politik, hvis det skulle blive nødvendigt. For mens nogle centralbanker har strammet pengepolitikken de senere år, er der fortsat mange, som kun lige eller slet ikke er begyndt.

Hvad har historisk set været billigst - Kort Rente eller F1-lån?

Faktaboks: Sammenhængen mellem kurs og rente

Hvad sker der med dit realkreditlån, når renten stiger eller falder

Eksisterende boligejere med fastforrentede lån
Renteændringer påvirker ikke ydelsen på et fastforrentet realkreditlån, fordi renten er fast i hele lånets løbetid. Det månedlige budget påvirkes derfor heller ikke. Derimod påvirker renteændringen kursen på de obligationer, der ligger bag realkreditlånet, ligesom boligpriserne også kan påvirkes.

Hvis renten stiger, så falder kursen på de bagvedliggende obligationer. For hvis obligationen fx har en rente på 2 pct., mens markedsrenten er steget til 4 pct., så vil en investor, der skal købe en 2 pct. obligation, kompenseres for at modtage en rente, der er lavere end markedsrenten på de 4 pct. Kompensationen består i, at investor får 2 pct.obligationen til en reduceret pris, dvs. til en lavere kurs, end det som 4 pct. obligationen handles for. Kursen på 2 pct.obligationen vil falde præcist så meget, at investor er lige godt stillet, uanset hvilken obligation investor har.

Det modsatte gør sig gældende, når renten falder. Hvis obligationen har en rente på 4 pct., mens markedsrenten er faldet til 2 pct., er der mange investorerne, der gerne vil eje 4 pct. obligationer, og derfor stiger kursen på disse. Investorerne bliver ved med at byde hinanden op, lige indtil afkastet på 4 pct.-obligationen og 2 pct.-obligationen er ens. Når markedsrenten således falder, stiger kursen på obligationer med højere rente.

Hvis renten stiger, betyder det, at boligejeren kan indfri sit lån for færre penge, end dem boligejeren rent faktisk skylder, fordi kursen på de bagvedliggende obligationer er faldet. Boligejeren kan inkassere kursgevinsten ved enten at omlægge sit lån til en højere rente eller en anden låntype eller ved at indfri lånet og flytte i en leje- eller andelsbolig. Har boligejeren eksempelvis lånt 1 mio. kr. til kurs 100, og kursen på de bagvedliggende obligationer er faldet til kurs 95, kan lånet indfris for 950.000 kr.

Boligpriserne påvirkes også, når renten stiger eller falder. For når renten stiger, bliver det dyrere at låne, og det betyder, at boligkøberne ikke længere kan blive kreditgodkendt til samme beløb. Køberne vil blive tvunget til at vælge et billigere hus, og på sigt vil sælgerne derfor blive presset til at sætte en lavere pris på deres bolig. Det kan godt tage lidt tid, før en rentestigning kan ses i boligpriserne. Samtidigt påvirkes boligpriserne af andre faktorer end renten - bl.a. arbejdsløsheden, ændringer i boligskatterne og tilflytningen til det pågældende område.

Eksisterende boligejere med variabelt forrentede lån
Boligejere med variabelt forrentede lån fx rentetilpasningslån i form af F1-, F3 eller F5-lån eller Kort Rente-lån bliver påvirket af en renteændring, næste gang deres lån får ny rente. Er renten steget, så stiger ydelsen også, og er renten faldet, så falder ydelsen.

Nye boligkøbere
Alle boligkøbere kreditgodkendes til, at de kan tilbagebetale et fastforrentet lån med den aktuelle markedsrente – i øjeblikket en rente på 1,5 pct. Når først boligkøberen er kreditgodkendt, kan boligkøberne vælge mellem andre låntyper.

Når renten stiger, bliver det dyrere at låne penge. Det presser budgettet, og derfor vil boligkøbere blive tvunget til at købe en billigere bolig, end hvis renten havde været lavere. Det modsatte gør sig gældende, når renten falder - så bliver det billigere at låne penge, og boligkøberen kan låne et større beløb, uden af den grund at trække flere penge op af lommen.

De forværrede vækstudsigter har fået de lange danske boligrenter til at falde, og kursen på de bagvedliggende obligationer til at stige. Over det seneste år har det fx presset kursen på det toneangivende 30-årige fastforrentede 1,5 pct. lån op fra ca. 92,5 til nu 96,7, og det er den højeste kurs og den laveste lange rente nogensinde. Dermed har det aldrig været billigere at optage et fastforrentet realkreditlån, ligesom det aldrig har været nemmere at blive godkendt til at låne.
 

Figur 1: Kursen på de 30-årige fastforrentede realkreditlån er steget det seneste år

Figur 1: Kursen på de 30-årige fastforrentede realkreditlån er steget det seneste år
Kilde: Nordea Kredit


De sløje vækstudsigter gør indtryk på både Fed og ECB

Den Amerikanske Centralbank Fed og Den Europæiske Centralbank ECB har også registreret den tiltagende usikkerhed om de økonomiske fremtidsudsigter. For selv om Fed er blandt de få centralbanker, der i en vis udstrækning allerede er gået i gang med at normalisere pengepolitikken med renteforhøjelser og begyndende reduktion af bankens store balance, så har bankens retorik ændret sig på det seneste. Således brugte Fed det seneste rentemøde den 30. januar 2019 på at informere markedet om, at den er parat til at lempe pengepolitikken igen, hvis det skulle blive nødvendigt, og det er usædvanligt, at Fed finder det nødvendigt, at udstede en sådan forsikring.

Interesseret i bolig- og rentemarkedet? Så tilmeld dig vores nyhedsbrev Nordea Kredit BoligNyt og hold dig opdateret

På tilsvarende vis vurderede ECB på dens møde den 24. januar, at væksten bliver lavere i 2019 end tidligere forventet, og at risikoen for en yderligere afmatning er øget. Den forsigtige udmelding reducerede markedets forventninger til, hvornår ECB begynder at stramme pengepolitikken ved at hæve renten, så den første renteforhøjelse på 0,25 procentpoint nu først indprises ved udgangen af 2020.

Alt i alt har de nye toner fra centralbankerne medvirket til at presse de lange danske boligrenter ned, samtidig med at det har fastholdt de korte danske boligrenter på nogle meget lave niveauer.

Figur 2: De korte renter holdes nede af den tiltagende usikkerhed

Figur 2: De korte renter holdes nede af den tiltagende usikkerhed
Kilde: Nordea Kredit

 

Faktaboks: Korte og lange renter

USA fungerer som dynamo for verdensøkonomien, og de amerikanske renter er normalt et spejlbillede af tilstanden i den globale økonomi. De lange danske renter er derfor følsomme over for den amerikanske pengepolitik.

Den korte rente, som ligger bag rentetilpasningslån og Kort Rente lån, er derimod mere afhængig af pengepolitikken i ECB, der viser noget om bankernes evne til at rejse penge her og nu.

Den korte og lange rente vil ikke nødvendigvis stige samtidigt. Når de lange renter først begynder at stige, kan det udløse større kursfald end forventet. For hvis renterne pludselig får et nøk op, vil obligationsinvestorerne lide store kurstab. Det kan skabe brandudsalg af obligationer, og derved kan rentestigningen få en selvforstærkende effekter og blive kraftigere end forventet.

Nordea Kredit opfordrer alle boligejere til løbende at få deres økonomi kigget igennem og til at få rådgivning om deres lånemuligheder.

Markederne er blevet for pessimistiske

Efter Nordea Kredits vurdering er markederne blevet for pessimistiske på de fremtidige vækst- og inflationsudsigter for euroområdet. Således forventer vi, at væksten i euroområdet vil begynde at tiltage igen i løbet af 2019. Samtidig forventer vi også, at de seneste års betydelig fald i arbejdsløsheden vil udløse et øget lønpres, der igen vil være med til at presse inflationen op. Og stiger inflationen, vil det automatisk få centralbankerne til at overveje, hvornår de skal hæve renten.

På den baggrund er det også vores forventning, at der i december i år vil komme den første renteforhøjelse fra ECB, efterfulgt af yderligere én i midten af 2020.

Som følge af fastkurssamarbejdet forventes renteforhøjelserne i euroområdet at blive fulgt af Danmarks Nationalbank. På den baggrund forventer vi, at Nationalbanken frem mod midten af 2020 vil forhøje den ledende danske rente (på indskudsbeviser) med 0,50 procentpoint.

Rentetilpasningsauktionen, der har betydning for boligejere, der får ny rente den 1. april 2019, er nu slut. Se renterne her.

Over den kommende tid anser vi det desuden som sandsynligt, at Danmarks Nationalbank vil foretage én selvstændig renteforhøjelse af den ledende rente i Danmark. Det skyldes, at den danske krone igennem en længere periode er blevet svækket over for euroen, blandt andet fordi ECB har udfaset bankens opkøbsprogram og derved reduceret den overskudslikviditet, der har været i markedet.

Figur 3: Nordeas renteprognose forudsiger flere renteforhøjelser end markedet

Lav rente

Kilde: Nordea og Macrobond

 

Boligrenterne vil snart vende rundt

Vi forventer, at de danske boligrenter aktuelt er tæt på bunden, og at de vil begynde at stige igen over de kommende måneder. I begyndelsen, som følge af en lidt bedre stemning omkring de globale vækstudsigter, men i 2. halvår af 2019 forventer vi, at rentestigningen også vil blive understøttet af højere tal for kerneinflationen. Vi forventer, at det vil få investorerne til at fokusere mere på den underliggende økonomiske fremgang i euroområdet snarere end frygten for vækstopbremsning og den i øjeblikket høje politiske usikkerhed, og sker det, kan vi igen forvente, at investorerne begynder at tillægge de kommende renteforhøjelser større  vægt.

Konkret forventer vi, at både de korte og de lange danske markedsrenter vil stige moderat fra de nuværende meget lave niveauer. Vores forventninger er umiddelbart lidt mere aggressive, end det der aktuelt er indpriset i markedet.

Tabel 1: Nordeas renteprognose

Nordeas renteprognose
Kilde: Nordea Kredit