2019_02 Hvad har historisk set været billigst – Kort Rente eller F1-lån?

Kort Rente er blevet en populær låntype

Meget har ændret sig på realkreditmarkedet de seneste år, og en af helt store nyskabelser er Kort Rente-lånene, der blev introduceret i 2013. Låntypen blev hurtigt populær, og i dag har ca. hver sjette boligejer i Nordea Kredit et Kort Rente-lån.

Det er særligt boligejere, som tidligere havde et F1-lån, der har valgt Kort Rente-lånet til, og derfor er der sikkert en del tidligere F1-låntagere, som spørger sig selv, om omlægningen har været en god idé, eller om de burde være fortsat med deres F1-lån. Hvis man besvarer spørgsmålet på baggrund af de historiske ydelser, er svaret et klart ”ja, omlægningen var en god idé”. For boligejere, der har forladt F1-lånet til fordel for et Kort Rente-lån, har i langt de fleste tilfælde tjent godt på omlægningen.

Kort Rente-lån går også under betegnelser som F-kort og FlexKort i de øvrige realkreditinstitutter, men grundprincippet i lånet er det samme. I Nordea Kredit udsteder vi ikke længere nye F1-lån.

Renten er på et historisk lavt niveau - men hvor længe?
 

Figur 1: Kort Rente er hurtigt blevet populært blandt boligejere med lån i Nordea Kredit

Kort Rente er hurtigt blevet populært
Kilde: Nordea Kredit
 

Kort Rente slår F1-lånet

Hvis man tager udgangspunkt i to naboer, som begge har finansieret deres bolig med et realkreditlån på 1 mio. kr. uden afdrag, men hvor den ene nabo har et F1-lån, mens den anden nabo har et Kort Rente-lån, så er det naboen med Kort Rente-lånet, der hidtil har haft den laveste ydelse på sit realkreditlån. Det gælder næsten uanset hvornår lånet er optaget. Størrelsen på gevinsten afhænger af lånets optagelsestidspunkt, og om der er tale om et F1-lån, der får ny rente 1. januar, 1. april eller 1. oktober.

Hvorfor ikke betale lidt mere hver måned?

Er lånene fx optaget i efteråret 2013, hvor Kort Rente-lån blev introduceret, har naboen med Kort Rente-lånet i dag sammenlagt betalt 46.000 kr. i ydelse efter skat. Til sammenligning har naboen med F1-lånet betalt 54.800 kr., hvis der er tale om, at F1-lånet får ny rente i oktober. Det betyder med andre ord, at Kort Rente-låntageren har sparet 8.800 kr. over de seneste godt 5 år, hvilket svarer til en besparelse på ca. 16 pct. Er lånet på 2 mio. kr., er den absolutte besparelse selv sagt det dobbelte.
 

Tabel 1: Samlet ydelse efter skat for et lån på 1 mio. kr. afhængig af lånets optagelsestidspunktSamlet ydelse efter skat for et lån på 1 mio. kr.


Er Kort Rente-lånet optaget på et senere tidspunkt, er gevinsten ikke nær så stor. Blev Kort Rente-lånet fx først optaget i starten af 2016, ligger den sammenlagte ydelse i dag på 26.300 kr., mens boligejeren havde betalt 29.800 kr., hvis boligejeren på daværende tidspunkt havde valgt et F1-lån.

Forskellen mellem Kort Rente- og F1-lån er blevet mindre de seneste år

Selv om Kort Rente-lånet overordnet set har været billigere end F1-lånet, har der dog været perioder, hvor det modsatte har gjort sig gældende. Ved januar-auktionen i 2018 endte F1-renten nemlig på -0,24 pct., hvilket er den laveste F1-rente nogensinde. Det betød en ydelse efter skat på bare 680 kr. om måneden pr. lånt million, og det niveau var Kort Rente-lånet ikke i stand til at stikke. Men som figur 2 viser, er det ikke store forskelle, der gør sig gældende.
 

Figur 2: F1-rente og Kort Rente-lånet

Forskellen mellem Kort Rente- og F1-lån er blevet mindre de seneste år
Kilde: Nordea Kredit


De seneste år er forskellen mellem Kort Rente- og F1-lånet blevet indsnævret. Det skal forklares med, at de første obligationer bag Kort Rente-lånet er udløbet, og at investorerne har krævet et lidt højere tillæg ved de efterfølgende refinansieringer. Det er naturligt, da der er tale om to låntyper, der begge læner sig op ad de korte renter. Det må forventes, at den nuværende begrænsede forskel mellem Kort Rente- og F1-lånet vil fortsætte i de kommende år.
 

Faktaboks: Ofte stillede spørgsmål om Kort Rente

  1. Hvor tit får Kort Rente-lån ny rente?
    Boligejerne får ny rente to gange om året. Den 1. januar og den 1. juli.

     
  2. Hvordan fastsættes renten på Kort Rente-lån?
    Renten fastsættes på baggrund af CITA6-renten + et tillæg, der afhænger af obligationen. I øjeblikket har vi i Nordea Kredit to Kort Rente-obligationer. Den ene obligation har et tillæg på 0,59 pct., mens den anden har et tillæg på 0,36 pct. CITA6-renten ligger i øjeblikket omkring -0,5 pct., og det betyder, at hvis renten skulle fastsættes i dag, ville den lande omkring 0,09 pct. for den ene obligation og omkring -0,14 pct. for den anden obligation. Det er lånets udstedelsestidspunkt, der afgør, hvilket tillæg obligationen har.

     
  3. Hvor ofte får Kort Rente-lån nyt tillæg / hvor tit skal Kort Rente-lån refinansieres?
    Løbetiden på obligationerne kan svinge, men ligger i Nordea Kredit i øjeblikket på 3-5 år. Når obligationen udløber, afholder Nordea Kredit en auktion, hvor investorerne bliver bedt om at byde på, hvor stort eller lille et tillæg de ønsker, hvis de skal købe Kort Rente-obligationerne til kurs 100,2 (hvor de 0,2 er den kursskæring, der går til Nordea Kredit i forbindelse med afholdelse af auktionen). De investorer, der byder det laveste tillæg, får obligationerne.

     
  4. Hvordan indfries Kort Rente-lån?
    Kort Rente-lån kan altid indfries til kurs 100 i forbindelse med en refinansiering. På andre tidspunkter skal boligejeren (med hjælp fra realkreditinstituttet) opkøbe Kort Rente-obligationerne til markedskurs. Da obligationerne har en forholdsvis kort løbetid (på i øjeblikket 3-5 år), og da renten tilpasses markedsudviklingen hver sjette måned, vil kursen normalt ikke bevæge sig langt væk fra 100. Risikoen for at stå med et kurstab (eller en gevinst) ved førtidig indfrielse er derfor begrænset.

     
  5. Hvad er bidragssatsen på Kort Rente-lån?

Bidragssatsen på et Kort Rente-lån udgør 0,85 pct. for lån med afdrag og 1,175 pct. for lån uden afdrag ved en 80 pct. belåning, dvs. hvor man får et lån, der udgør 80 pct. af boligens værdi. Til sammenligning ligger bidragssatsen på 1,15 pct. for F1-lån med afdrag og på 1,475 pct. for F1-lån uden afdrag. En samlet oversigt over Nordea Kredit bidragssatser kan findes her.

Kort Rente-lån er for boligejere, der har mod på risiko

Kort Rente-lån er kendetegnet ved, at renten kun er fast i 6 måneder ad gangen, og at der i teorien ikke er noget loft for, hvor høj renten kan blive. Så selv om Kort Rente-lån historisk set har klaret sig rigtig flot, anbefaler vi kun låntypen til boligejere, der har en robust økonomi, der sagtens kan klare større udsving i renten.

Samtidigt bør boligejere, der vælger Kort Rente-lån, have et afslappet forhold til risiko, forstået på den måde, at det ikke er værd at ofre nattesøvnen for at få det billigst mulige lån. Boligejere med Kort Rente-lån, bør derfor stadig have ro i maven, også selv om der opstår turbulens og uro på de finansielle markeder, hvilket kan give udsving i kurserne.

Kan du lí artiklen? Så timeld dig Nordea Kredit BoligNyt og modtag lignende artikler om bolig- og rentemarkedet fremover.

 

Tabel 2: Fordele og ulemper ved Kort Rente

Fordele og ulemper ved Kort Rente