2018_12 Er renten eller kursen vigtigst, når man vælger realkreditlån?

En tommelfingerregel siger, at kursen på en obligation med fast rente skal over 95 – og gerne tæt på 100, før det er fornuftigt at optage lån. Omvendt kan realkreditinstitutterne ikke udstede lånetilbud, når obligationskursen er over 100.

Aktuelt tilbyder realkreditinstitutterne to forskellige fastforrentede 30 årige lån med afdrag – nemlig et 30-årigt 2 pct.  og et 30-årigt 1,5 pct. Kursen på 2 pct. ligger i øjeblikket lige under 100, mens 1,5 pct. ligger lige over 95. Tommelfingerreglen er altså opfyldt for begge obligationer – og spørgsmålet er så, hvad man skal vælge.

Tabel 1: Hvis du fx vil have 1 mio. kr. i hånden så betyder kursforskellen, at du med 2 pct. lånet kan nøjes med at optage et lån på 1.000.000 kr., mens du med 1,5 pct. skal låne 1.050.000 kr.:

Tabel 1

Ser man på det samlede beløb, der skal betales over hele løbetiden på 30 år, er 1,5 pct. lånet efter skat omkring 12.000 kr. billigere end 2 pct. lånet, og så det er jo oplagt at vælge 1,5 pct. lånet. Men den samlede besparelse efter skat over de kommende 30 år er bare ikke den fulde sandhed. Dine boligplaner, forventninger til renteudviklingen og obligationsudstedelsen spiller også ind.

Så meget koster det at låne til en ejerbolig - tjek vores hurtige beregner

Boligplaner

30 år er rigtig lang tid – især når vi typisk kun bor i den samme bolig i 7-8 år. Mange vil derfor få behov for at indfri lånet, længe før de 30 år er gået. Indfrielse kan ske ved at opsige lånet til kurs 100 eller ved at opkøbe lånets obligationer til markedskurs.

Markedskursen fastsættes på grundlag af renteniveau, udbud og efterspørgsel, og det spiller derfor en rolle, hvor mange obligationer, der er udstedt. Nordea Kredit har i øjeblikket udstedt 2 pct. obligationer for 20,5 mia. kr., mens 1,5 pct. tegner sig for 1,2 mia. kr. Det betyder, at risikoen for at skulle betale en overpris ved køb af obligationerne er større på 1,5 pct. obligationen.

Skal du indfri dit lån, inden de 30 år er gået, risikerer du i værste fald, at obligationerne, som ved udbetaling havde en kurs på 95, skal købes i markedet til kurs 100. For et lån på 1 mio. kr. er det et kurstab på op til 50.000 kr. – et tab som skal ses i forhold til, at lånet over hele løbetiden er ca. 12.000 kr. billigere efter skat.

Prisfald på ejerlejligheder i København - vil det brede sig til resten af landet?

Forventninger til renteudviklingen

1,5 pct. obligationen er mere kursfølsom end 2 pct. obligationen. Altså falder kursen mest på 1,5 pct. obligationen ved en rentestigning. Regner du med, at renterne stiger i de kommende år, så kan du vælge 1,5 pct. obligationen og dermed få udsigt til en større kursgevinst.

Stiger rente fx 1 pct., så falder kursen ca. 10 kurspoint, og lånet kan derfor indfries til kurs 85. Det svarer til en kursgevinst på op imod 100.000 kr. pr. lånt million, som man får, hvis man vælger at indfri lånet, fx fordi man ønsker at flytte eller omlægge til et andet lån eller låntype.

Men igen spiller udbud og efterspørgsel en rolle for prisen på obligationerne – en rentestigning kan isoleret set betyde, at obligationskursen burde falde til 85, men efterspørgslen fastholder eller presser prisen op. Resultatet er, at du går glip af noget af kursgevinsten, men du kan så glæde dig over, at du har et billigt lån.

Viser det sig, at renten falder med fx 1 pct., betyder det for 1,5 pct. lånet, at kursen stiger fra 95 til 100 – og det koster dermed op til 50.000 mere at indfri lånet. For 2 pct. lånet betyder et rentefald derimod ikke så meget – kursen stiger fra ”tæt på 100” til 100 svarende til nogle få tusinde kr. pr. lånt million.

Samlet anbefaling

Vælg 1,5 pct., hvis du regner med:

  • at blive boende i din bolig i mange år
  • stigende renter

Vælg 2 pct., hvis du regner med:

  • at flytte inden for en kortere årrække
  • faldende renter
     

Få 30 afdragsfrie år på dit realkreditlån