2018_12 160.000 boligejere risikerer skattesmæk

Tre grupper af boligejere bør være særligt opmærksomme

Forskudsopgørelsen er netop landet i danskernes skattemappe, og det betyder, at det igen er blevet tid til at kigge familiens økonomi igennem. Det gælder ikke mindst de ca. 100.000 boligejere, der har omlagt deres fastforrentede lån i 2018 og de ca. 60.000 boligejere, der i 2018 har fået ny rente på deres F3- eller F5-lån.

Ifølge boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann skal disse grupper af boligejere nemlig holde særligt øje med deres forskudsopgørelse. Dertil kommer alle de danskere, der har købt eller solgt fast ejendom det seneste år. I modsat fald risikerer de et skattesmæk.

Disse boligkøbere skal vogte sig for de nye boligskatter
 

Faktaboks 1: Hvad skal du selv indberette til SKAT?

Realkreditinstitutterne indberetter løbende boligejernes renter og bidragsbetalinger til skattevæsenet, men SKATs system er endnu ikke i stand til at overføre oplysningerne til forskudsopgørelsen. Derfor skal boligejerne selv rette deres forskudsopgørelse til, hvis deres renteudgifter har ændret sig.

Det er særligt vigtigt for boligejere, der har omlagt et fastforrentet lån til en lavere rente, og boligejere med F5-lån, som har fået ny rente i 2018. I begge tilfælde er renten nemlig faldet, og det betyder, at de vil få et skattesmæk i 2020, når årsopgørelsen for 2019 ligger klar, hvis de ikke selv reagerer. For selv om renteændringen ikke står angivet på forskudsopgørelsen for 2019, skal SKAT nok få de fulde oplysninger, inden årsopgørelsen sendes ud. En tilrettet forskudsopgørelse betyder således ikke, at man kommer til at betale mere, end man ellers ville have gjort, men blot at man får det hele noteret rigtigt fra start af.

Forskudsopgørelsen bygger på gamle tal

Den fortrykte forskudsopgørelse tager udgangspunkt i de senest reviderede oplysninger, hvilket vil sige årsopgørelsen fra 2017. Er renteudgifterne faldet siden da, er rentefradraget for stort, og så venter et skattesmæk, når de korrekte tal og årsopgørelsen for 2019 ligger klar i 2020. Og jo større boliglånet er, jo større er den potentielle regning også.

”Boligejere med F1-lån og Kort Rente lån kan tage forskudsopgørelsen lidt lettere. De fortrykte renteudgifter for boliglånet er nogenlunde korrekte, og de økonomiske konsekvenser ved ikke at justere tallene, er derfor til at håndtere. En vis kontrol kan dog altid anbefales, og det gælder selvfølgelig ikke mindst, hvis man har et stort lån”, siger boligøkonomen.

Hvilke regler skal opfyldes for at få et boliglån?

Sådan påvirkes boligejere med fastforrentede lån

I 2018 har renten ligget på et meget lavt niveau, og landets boligejere har derfor haft travlt med at omlægge lån. I alt er der blevet opsagt og omlagt fastforrentede lån for ca. 120 mia. kr. i 2018, hvilket i hele træskolængder svarer til, at ca. 100.000 boligejere har foretaget en konvertering.

Den mest almindelige konvertering har været fra et fastforrentet 3,5 pct. lån til et tilsvarende lån med en rente på 2 pct., og tager man udgangspunkt i sådan en konvertering, og antager man samtidigt, at lånet er på 1 mio. kr. og uden afdrag, så falder den årlige udgift til renter og bidrag fra 45.000 kr. til 30.900 kr. Det betyder samtidigt, at den skattemæssige værdi af rentefradraget reduceres fra 15.100 kr. til 10.400 kr., og at det potentielle skattesmæk dermed løber op i 4.700 kr. Er lånet med afdrag, er skattesmækket i nogenlunde samme størrelsesorden, men som følge af den lavere bidragssats, vil renteudgifterne være lidt lavere.

”Boligejere med fastforrentede lån, der har omlagt lånet i 2018, bør kigge deres forskudsopgørelse igennem. Hvis lånet er stort, kan det potentielle skattesmæk nemlig også blive det”, siger Lise Nytoft Bergmann.


Tabel 1: Fastforrentet 3,5 pct. lån på 1 mio. kr. omlægges til et tilsvarende 2 pct. lånTabel 1

Er der tale om en konvertering fra et fastforrentet 4 pct. lån på 1 mio. kr. til et tilsvarende 2 pct. lån, løber det potentielle skattesmæk op i 6.400 kr., mens det ligger på 3.000 kr., hvis der er tale om en konvertering fra et 3 pct. lån til et 2 pct. lån.
 

Faktaboks 2: Hvordan beregnes rentefradraget

Rentefradraget er et fradrag, der tillader, at man betaler mindre i skat, hvis man betaler renter. SKAT medtager selv oplysningerne i årsopgørelsen, mens de fortrykte oplysninger i forskudsopgørelsen tager udgangspunkt i de seneste reviderede oplysninger.

I øjeblikket stammer de seneste reviderede renteudgifter fra årsopgørelsen fra 2017, og derfor bør boligejere, der har købt eller solgt en bolig, ændret på deres lån eller fået ny rente, selv gå ind og kontrollere oplysningerne for at være sikre på, at de er korrekte. I modsat fald risikerer man en restskat. Man kan selvfølgelig også ende med at blive glædeligt overrasket med en lille check, hvis renteudgifterne har været højere end de oplyste.

Har man fx renteudgifter for 10.000 kr., så betyder rentefradraget, at man kan fratrække ca. 33,6 pct. i skat, dvs. 3.360 kr. Det betyder med andre ord, at den faktiske regning til renterne kun ligger på 7.640 kr.

Den præcise fradragsprocent afhænger af kommunen, men på landsplan ligger rentefradraget på 33,6 pct.

Sådan påvirkes boligejere med rentetilpasningslån

Hvis der er tale om et rentetilpasningslån, bør boligejerne også kigge deres forskudsopgørelse igennem, hvis de har fået ny rente i 2018. For selv om de korte renter ikke er faldet nær så meget som de lange renter de seneste år, er der alligevel grund til eftertanke – ikke mindst hvis man hører til de ca. 60.000 boligejere, der har fået ny rente på deres F3- eller F5-lån.

Rentetilpasningslån refinansieres i Nordea Kredit 3 gange i løbet af året, og i andre institutter 2-4 gange om året. Hvornår boligejeren får fastsat sin rente afhænger normalt af, hvornår boligejeren har optaget lånet. De op til 4 årlige refinansieringer betyder, at det ikke er alle boligejere med rentetilpasningslån, der har fået fastsat den samme rente, og derfor ser regnestykket for den potentielle restskat også forskelligt ud, afhængig af refinansieringstidspunkt.

En gennemsnitlig F5-låner i Nordea Kredit, der har fået refinansieret sit lån i 2018, har fået fastsat en rente på ca. 0,5 pct.

I 2013, hvor lånet fik ny rente sidste gang, lød renten på ca. 1,5 pct., og det er den rente, boligejeren er blevet beskattet af i 2017, og som forskudsopgørelsen derfor bygger på.

Det betyder, at hvis der er tale om et F5-lån på 1 mio. kr. uden afdrag, vil renteudgifter ligge på 16.500 kr. i 2019, hvilket medfører en skattemæssig værdi af rentefradraget på 5.500 kr. Forskudsopgørelsen vil dog lyde på en renteudgift på 26.500 kr. og dermed give adgang til et skattemæssigt fradrag på 8.900 kr., og det betyder, at boligejeren vil få en restskat i 2020 på 3.400 kr., med mindre at boligejeren retter sin forskudsopgørelse til.


Tabel 2: F5-lån på 1 mio. kr., der har fået ny rente i 2018. Estimeret beregningTabel 2

Er der tale om et F3- eller F1-lån er det potentielle skattesmæk lidt mindre. I de tilfælde har renten nemlig ikke nået at ændre sig nær så meget, og derfor er der ikke helt så stor forskel mellem de fortrykte oplysninger på forskudsopgørelsen og den faktiske rentebetaling.

For et F3-lån på 1 mio. kr. og uden afdrag vil boligejere få et skattesmæk på ca. 1.000 kr., hvis de ikke ændrer forskudsopgørelsen, mens skattesmækket for et F1-lån lyder på ca. 700 kr. I begge tilfælde er der igen tale om cirka-beregninger, understreger Nordea Kredits boligøkonom, da alle boligejere ikke har samme rente som følge af de op til fire årlige refinansieringer.


Tabel 3: F3-lån på 1 mio. kr., der har fået ny rente i 2018. Estimeret beregningTabel 3

Tabel 4: F1-lån på 1 mio. kr., der har fået ny rente i 2018. Estimeret beregningTabel 4

Faktaboks 3: Sådan ændrer du rentefradraget på din forskudsopgørelse

Beregn dine samlede renteudgifter for 2019. Renteudgifterne på dit bank- og realkreditlån kan du normalt finde i din netbank eller tilsvarende.

Gå ind på tastselv.skat.dk, log på, og klik på din forskudsopgørelse. Find felt 481 (kaldet renteudgifter af gæld til pengeinstitut) og 483 (renteudgifter af gæld til realkreditinstitut), og foretag de ønskede rettelser. Felterne 481 og 483 kan findes under kategorierne ”Fradrag i personlig indkomst” og derefter under ”Fradrag i kapitalindkomst”.

Husk at dele renteudgiften i to, hvis I er to, der ejer boligen.

Klik på ”beregn” for at se, hvordan ændringen påvirker din forskudsopgørelse, og tryk herefter på ”godkend” for at godkende ændringen.

Sådan påvirkes boligejere med Kort Rente lån

På samme måde som andre boligejere, så har alle boligejere med Kort Rente lån heller ikke samme rente på deres Kort Rente lån. Det skyldes, at der er forskellige tillæg på lånet, afhængig af hvornår lånet er udstedt. ”På den baggrund er det en god idé, at alle boligejere med Kort Rente lån kigger deres forskudsopgørelse igennem, også selv om konsekvenserne normalt ikke er særligt store”, påpeger Lise Nytoft Bergmann og fortsætter:

”Tager man igen udgangspunkt i et lån på 1 mio. kr. uden afdrag, så ligger det potentielle skattesmæk på ca. 400 kr. I nogle tilfælde er det lidt større, og i andre tilfælde lidt mindre, fortæller boligøkonomen.
 

Tabel 5: Kort Rente lån på 1 mio. kr. Bemærk, at ikke alle kort rente lån har samme rente, hvorfor der er tale om en estimeret beregningTabel 5

Renter på bankboliglån og anden gæld bør også efterses

Alle renteudgifter kan fratrækkes. Har der været ændringer i renten på banklånet i 2018, bør ændringen også noteres på forskudsopgørelsen. Det gælder, uanset om lånet vedrører bolig eller andre forhold.

Førstegangskøber - sådan får du råd til en fed ejerbolig