2018_11 Disse boligkøbere bør vogte sig for de nye boligskatter

De nye boligskatter kan få stor betydning for boligejernes økonomi, og står man og skal købe bolig inden for de næste par år, er det derfor en god idé at sætte sig godt ind i reglerne, så man ikke bliver overrasket. Sådan lyder vurderingen fra Nordea Kredits chefanalytiker og boligøkonom, Lise Nytoft Bergmann, der samtidigt fremhæver, at de nye boligskatter ikke vil få lige stor betydning alle steder i landet.

Artiklen er er en del af Nordea Kredits nyhedsbrev Nordea Kredit Bolignyt. Klik her, hvis du ønsker at modtage lignende artikler i fremtiden.

Faktaboks: Værd at vide om de nye boligskatter

Skatterabatten holdes fast i kroner og øre, og derfor vil den gradvist blive udhulet af inflationen. En skatterabat på fx 5.000 kr. vil derfor ikke være lige så meget værd i fx 2031 som i 2021, hvor den bliver indført.

I øjeblikket kender vi ikke de endelige vurderinger, og man kan derfor ikke regne på, hvor meget skatten stiger eller falder for den enkelte bolig. Men vi kender de boligtyper og områder, hvor Vurderingsstyrelsen forventer, at boligskatterne vil stige meget hhv. falde meget.

Boligskatterne forventes særligt at stige på ejerlejlighedsmarkedet i Region Hovedstaden og i landets andre store byer. Mange ejere af dyre huse i Hovedstadsområdet har også udsigt til højere boligskatter.

Boligskatterne forventes at falde mest i Syd- og Vestsjælland, Sydjylland og Vestjylland.

Fremover vil boligskatter stige, hvis boligpriserne stiger. Dermed afskaffes skatteloft og skattestop.

Vinderne vil få i både pose og sæk


Det er ikke meningen, at staten og kommunerne skal tjene på, at der implementeres et nyt system for boligskatter. Derfor vil der både være vindere og tabere, når det nye beskatningssystem træder i kraft den 1. januar 2021.

”Vinderne består af de boligejere, der får lavere boligskatter ved overgangen til det nye system. De boligejere vil få i både pose og sæk. For det første får de flere penge til dem selv, fordi de ikke længere skal betale nær så meget i boligskat, og for det andet har de udsigt til, at prisen på deres bolig stiger” fortæller Lise Nytoft Bergmann og supplerer:

”Fremtidige boligkøbere sætter nemlig også pris på lave boligskatter, og derfor vil de være villige til at byde en højere pris for en ejendom, hvis skatten er lav. Det vil presse prisen på de pågældende boliger op, og det betyder, at boligejere, der har udsigt til faldende boligskatter, også har udsigt til stigende boligpriser”.

Boligøkonomen tilføjer dog, at der er tale om en alt andet lige betragtning, og det er ikke sikkert, at vi rent faktisk kommer til at se stigende priser. Boligpriserne bestemmes nemlig af mange andre faktorer end skatten, og hvis fx renten eller arbejdsløsheden stiger samtidigt med overgangen til den nye boligskattereform, vil det omvendt presse boligpriserne ned. Den faktiske udvikling i boligpriserne kender vi derfor ikke på nuværende tidspunkt, men en lavere boligskat vil alt andet lige skubbe i den rigtige retning.

Faktaboks: Hvor meget stiger boligskatterne?

Politikerne har vedtaget, at hverken stat eller kommuner skal tjene penge på, at vi overgår til et nyt boligbeskatningssystem. Derfor har de aftalt, at de endelige satser, for hvor meget boligejerne skal betale i ejendomsværdiskat og grundskyld, først beregnes endeligt, når ejendoms- og grundvurderinger for 2020 ligger fast. Det foreløbige estimat lyder på en grundskyld på landsplan på 16 promille (mod 26 promille i dag) og en ejendomsværdiskat på 0,55 pct. (mod 1 pct. i dag).

For den enkelte ejendom afhænger skatten også af den specifikke ejendomsvurdering. Den offentliggøres dog først i foråret 2020, og derfor går der stadig noget tid, før boligejerne kan vide sig helt sikre på den fremtidige skat. Skat har dog offentliggjort nogle typeberegninger for hhv. billige, normale og dyre boliger i de enkelte kommuner, og på baggrund heraf har Nordea Kredit beregnet, hvor meget boligpriserne forventes at ændre sig (Se beregninger nederst på siden). Der er tale om en alt andet lige betragtning, og den faktiske udvikling i boligpriserne kan se anderledes ud, da boligpriserne ikke kun afhænger af udviklingen i boligskatterne.

De fleste af taberne bor i hovedstaden og markedet for ejerlejligheder er mest udsat


Taberne består af de boligejere, der kommer til at opleve stigende boligskatter. For selv om politikerne har indført en skatterabat, der betyder, at boligskatten ikke stiger for ejeren ved overgangen til det nye beskatningssystem, vil fremtidige boligkøbere skulle betale en højere skat, og det vil få priserne til at falde.

Skatterabatten indebærer, at den der ejer boligen den 1. januar 2021 slipper for en eventuel ekstraregning, hvis reformen skubber de samlede boligskatter op.

Konkret kan man forestille sig, at de samlede boligskatter ligger på 30.000 kr. efter det nuværende system i 2021, men at beløbet stiger til 40.000 kr., når skatten beregnes efter det nye system. I det tilfælde vil boligejere få en skatterabat på 10.000 kr., som ejeren kan fratrække i de samlede boligskatter år efter år, lige ind til den dag, hvor boligen sælges. Stiger boligskatterne derfor yderligere i årene efter 2021 til fx 47.000 kr., så kan boligejeren stadig fratrækken den oprindelige skatterabat på de 10.000 kr., og dermed slippe med en regning på 37.000 kr. Men så nemt har kommende ejere det ikke.

”Hvis man køber bolig efter den 1. januar 2021, får man ikke nogen skatterabat, og i det tilfælde bliver man beskattet af den fulde værdi af den seneste ejendomsvurdering. Det er ikke så rart, for det betyder, at der er færre penge til andre ting. Det vil alt andet lige presse priserne ned”.

Boligøkonomen fremhæver, at hvis fremtidens boligkøberne ikke selv beder om et afslag som følge af de stigende skatter, så vil bankerne indirekte gøre det for dem. For kommer køberne ned i banken for at få regnet på, hvor meget de kan købe bolig for, så vil beløbet blive sat lavere, hvis der er tale om bolig, hvor skatterne er steget. Og før eller siden vil ejerne af de ”skatteramte” boliger derfor være nødt til at sætte prisen ned.

”Det er formentlig ikke noget, der kommer til at ske hen over nytårsaften den 31. december 2020, for så hurtigt reagerer boligmarkedet ikke. Noget af tilpasningen vil finde sted inden, de nye beskatningsregler træder i kraft, mens den resterende af pristilpasningen først vil finde sted, når skattereformen er endeligt implementeret”, siger Lise Nytoft Bergmann.

Faktaboks: Bør man købe bolig før eller efter 2021, hvis der er udsigt til stigende skatter

Boligen købes inden den 1. januar 2021

Fordele:

  • Du kender priser
  • Du ved, at du ikke kommer til at skulle afsætte et større beløb til boligskatter, end det de ligger på i dag
  • Du kan begynde at kigge efter en bolig allerede nu
  • Renten er lav i øjeblikket, og du kan derfor låne billigt, og har nemmere ved at blive kreditgodkendt, end hvis renten er højere

 

Ulemper:

  • Boligpriserne vil formentlig falde, når skattereformen implementeres
  • Du skal formentlig betale en højere pris, hvis du køber i dag end i 2021. Derved skal du også lægge en større udbetaling i dag.
  • Du kan risikere at blive teknisk insolvent ved boligskattereformens implementering, hvis priserne falder mere, end du har sparet op i din bolig.

 

Bolig købes efter den 1. januar 2021

Fordele:

  • Prisen er formentlig faldet
  • Hvis prisen er lavere, så behøver du ikke sparer nær så meget op til udbetaling, og du behøver ikke et nær så stort lån
  • Du kan beslutte dig til den rette bolig på et fuldt oplyst grundlag

 

Ulemper:

  • Du kan ikke være sikker på, at priserne er faldet
  • Du kan ikke være sikker på, om drømmeboligen er til salg
  • Du skal betale højere boligskatter
  • Du kender ikke renten og derved heller ikke dine finansieringsomkostninger

Bør man købe før eller efter de nye regler træder i kraft?

Generelt anbefaler boligøkonomen, at man køber bolig med brug for øje og på det tidspunkt, hvor det passer bedst til familien. Men når det er sagt, så er det selvfølgelig en god idé at gøre sig nogle overvejelser om, hvordan reformen kommer til at påvirke økonomien. Det gælder ikke mindst i de tilfælde, hvor boligskatterne stiger ved overgangen til det nye system.

”Hvis man har en lang tidshorisont i den konkrete bolig, og man er på udkig efter en bolig, hvor skatterne vil stige meget, kan det være en fordel at købe inden skæringsdatoen, da man derved vil få glæde af skatterabatten i mange år frem”, siger Lise Nytoft Bergmann og fortsætter:

”Hvis man omvendt forventer kun at skulle bo i sin bolig i en kortere årrække, så er det ikke så fedt at få en skatterabat i et enkelt år eller to, mod til gengæld at tage et større prisfald, den dag boligen skal sælges”.

Køberne kan således spekulere i, hvornår de træder ind på boligmarkedet, mens sælgerne kan spekulere i, hvornår de bør sætte deres bolig til salg. På den baggrund kan der opstå lidt større turbulens på boligmarkedet i de kommende år i de områder, hvor skatterabatten udgør et stort beløb.

Planlægger man at købe bolig i et område, hvor skatterne forventes at falde, bør man ikke holde sig tilbage. I det tilfælde, vil reformen presse priserne op, og derfor er der ingen grund til at vente. For jo tættere på skæringsdatoen vi kommer, jo flere købere vil få øjnene op for kommende skattelettelse.

Swipe for at se beregningerne for hhv. billige, normale og dyre boliger i de enkelte kommuner og tilsvarende for ejerlejligheder