2018_10 Prisfald på lejligheder i København - vil det brede sig?

Det københavnske ejerlejlighedsmarked er kommet under pres

På det seneste er det københavnske boligmarked kommet under pres. Det ses bl.a. af Finans Danmarks udbudsstatistik, der viser, at der i øjeblikket er 2.547 lejligheder til salg i Københavns kommune. Ved denne tid sidste år lå udbuddet på 1.934 lejligheder, og da udbuddet var lavest tilbage i vinteren 2012, lå det på 1.216 lejligheder. Det betyder med andre ord, at der nu er mere end dobbelt så mange lejligheder til salg som da udbuddet var lavest, og at antallet af til-salg skilte er vokset betragteligt det seneste år.

Boligudbud ejerlejligheder Antal udbudte ejerlejligheder i landets fire støste byer

Ifølge boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, ændrer det store udbud af lejligheder på magtforholdet mellem købere og sælgere, og det vil have betydning for prisudviklingen i den kommende tid:

”Udbuddet stiger, når der er flere sælgere end købere i markedet, og det skubber til magtforholdet på boligmarkedet. For når der er rigeligt til salg, vil køberne før eller siden møde en sælger, der er villig til at give et afslag for at få handlen i hus”, siger boligøkonomen

Tallene i udbudsstatistikken er således et vigtigt pejlemærke for temperaturen på boligmarkedet, da udbuddet siger noget om den kommende tids prisudviklingen, allerede inden at priserne rent faktisk begynder at stige eller falde. For kommer udbuddet for højt op eller for langt ned, vil det næsten uundgåeligt påvirke priserne i den kommende tid.

Regn på hvad det koster at låne til køb af ejerbolig

Samtidigt har udbudstallene den fordel, at de publiceres hver måned uden nogen nævneværdig forsinkelse, hvorimod statistikkerne for den lokale prisudvikling kun offentliggøres kvartalsvist og først flere måneder efter, at kvartalet er afsluttet. Boligøkonomen er derfor glad for de tidligere nøgletal som boligudbuddet, der kan agere vejrhane for udviklingen på boligmarkedet.

Prisudvikling på ejerlejligheder Ejerlejlighedspriserne stiger ikke længere i landets største byer

Tal fra boligsiden.dk bekræfter Nordeas syn på det københavnske boligmarked

Boligøkonomen fortæller også, at selv om de officielle boligprisstatistikker fra Finans Danmark og Danmarks Statistik i øjeblikket kun viser prisudviklingen i de tinglyste handler til og med juni 2018, dvs. til slutningen af 2. kvartal, så indsamler både danbolig og boligsiden.dk data om de underskrevne handler, og dermed findes der tal, der er mere opdaterede. Tallene er ifølge boligøkonomen dog ikke nær så pålidelige som de officielle statistikker, men det er en afvejning mellem hastighed og pålidelighed.

Tallene fra boligsiden.dk, der vedrører alle boliger, der har været til salg på nettet gennem en ejendomsmægler, viser, at lejlighedspriserne i København er faldet de sidste tre måneder. Det er dog ikke de store prisfald, der er tale om:

”Tallene fra boligsiden viser, at lejlighedspriserne toppede i maj 2018. I både juni, juli og august er de faldet en lille smule, men det samlede fald er kun på 1,6 pct. Så der er ikke tale om nogen dramatisk udvikling, men snarere om, at priserne er ved at stabilisere sig oven på en periode med store stigninger”, siger boligøkonomen.

Hun henviser også til, at tallene fra boligsiden.dk viser, at handelsaktiviteten er gået ned i gear:

”I Løbet af de første 8 måneder af 2018 er der blevet solgt 3.952 ejerlejligheder i København. I samme periode af 2017 lå antallet på 4.739. Det svarer til et fald på 17 pct., og det understøtter igen historien om, at det københavnske ejerlejlighedsmarked er gået ned i gear”.

Interesseret i tips og tricks om boligfinansiering? Så tilmeld dig Nordea Kredit BoligNyt lige her.

Der sælges færre lejligheder i landets største byer Der sælges færre lejligheder i landets største byer

Udviklingen går igen i Aalborg og Aarhus, men den er ikke nær så markant

Det er ikke kun det københavnske ejerlejlighedsmarked, der viser svaghedstegn. Også i Aarhus og Aalborg er der tegn på, at ejerlejlighedsmarkedet ikke har det nær så godt som tidligere.

I Aarhus er udbudstiderne nu på det højeste niveau siden starten af 2012, og i Aalborg skal vi helt tilbage til efteråret 2009 for at finde et tidspunkt med flere boliger til salg end nu. På samme måde som i København, så illustrerer det, at der i øjeblikket er flere sælgere end købere i markedet, for ellers ville antallet af til-salg skilte ikke fortsætte med at stige. Udbuddet i Odense er fortsat meget lavt, og der er derfor ikke tale om den samme ubalance mellem antallet af købere og sælgere som i de tre andre storbyer.

Tallene fra boligsiden.dk viser også, at salgspriserne er faldet en smule i både Aalborg og Odense de seneste måneder, mens Aarhus foreløbigt er gået fri. Prisudviklingen kan dog være påvirket af, hvor mange gamle hhv. nye lejligheder, der er blevet solgt i de pågældende måneder, da nyopførte lejligheder normalt har en højere kvadratmeterpris end ældre lejligheder med en lige så attraktiv beliggenhed.

Når det kommer til handelsaktiviteten er den også faldet synligt i både Aarhus og Aalborg, mens Odense igen går fri. Målt i perioden januar til august 2018 har det aarhusianske og aalborgensiske ejerlejlighedsmarked således oplevet er fald i handelsaktiviteten på 13 pct. hhv. 15 pct. I Odense er handelsaktiviteten uændret.

”Både Aalborg og Aarhus mærker også, at ejerlejlighedsmarkedet er gået ned i fart. Opbremsningen er tydeligst i Aalborg, men den kan også anes i Aarhus. I Odense ser det dog foreløbigt ud til, at markedet stadig er i fin form, men det hører med til historien, at ejerlejlighedspriserne ikke er steget nær så meget her som i de andre store byer de senere år”, fortæller Lise Nytoft Bergmann.

Alt du bør vide om udviklingen på boligmarkedet
 

Skal man være bekymret for det resterende boligmarked?

Normalt siger man, at nye tendenser på boligmarkedet starter i København for herefter at breder sig som ringe i vandet til det øvrige land. Det tror Nordea Kredits boligøkonom dog ikke kommer til at ske denne gang. I hvert fald ikke i et omfang, man bør frygte:

”De seneste år har vi set et boligmarked i forskellige gear. I de største byer er boligpriserne nærmest eksploderet, mens prisudviklingen har været mere moderat i provinsen og på landet. Jeg tror derfor ikke, at der er fare for, at vi står foran endnu et landsdækkende krak på boligmarkedet på samme måde, som vi så i sidste halvdel af 00’erne. Dertil er boligmarkedet for robust” siger boligøkonomen og tilføjer:

”Men det er klart, at hvis priserne bremser op i landets største byer, så bliver der lagt et loft over, hvor meget priserne kan stige i de nærmeste forstæder, da bytteforholdet spiller en rolle. Så sagt med andre ord, så vil de boligejere, der har oplevet de største prisstigninger de seneste 5-6 år, også være dem, der hurtigst mærker, at ejerlejlighedsmarkedet i storbyerne er ved at ændre sig”.

Faktaboks: Nordea og Nationalbanken er overordnet set enige

Danmarks Nationalbank er i store træk enig i Nordeas forventninger til boligprisudviklingen i de kommende år. I Nationalbankens seneste prognose for dansk økonomi ”Udsigter for dansk økonomi – september 2018” skriver Nationalbanken:

"Priserne på ejerlejligheder i København er dog bremset op det seneste halve år, og der er tegn på, at de foreløbigt har toppet. Det skal ses i lyset af, at priserne på ejerlejligheder i København vurderes at være kommet højere op, end udviklingen i de disponible indkomster og renter tilsiger. Samtidig finansieres boliger i København oftere end i resten af landet med mere risikable låntyper. Det øger boligejernes rentefølsomhed. Opbremsningen i priserne er derfor velkommen.

En medvirkende årsag til opbremsningen i priserne i København kan være, at der gennem de senere år har været et betydeligt nybyggeri. Hertil kommer ændringen af boligbeskatningen fra 2021, som blev vedtaget sidste år, og som allerede i dag kan lægge en dæmper på prisstigningen på især ejerlejligheder. Endelig kan justeringen af god skik-reglerne, der fra årsskiftet har lagt restriktioner på valg af låntype for boligkøbere, der har stor gæld i forhold til indkomsten og ejendommens værdi (såkaldte makroprudentielle tiltag), også være en årsag.

Når boligpriserne stiger i et område, bliver det mere fordelagtigt at købe i et andet område, først og fremmest i pendlerafstand. Især prisudviklingen i København har afsmittende effekt på priserne i hele landet, en såkaldt bølgeeffekt3. Årene med høje prisstigninger i København trækker således priserne op i omegnskommunerne og videre ud i landet. Det sker med en vis forsinkelse, så den afdæmpning, der nu ses i København, vil først efterhånden smitte af på resten af boligmarkedet.

Med positive udsigter for dansk økonomi og fortsat lave renter forventes boligpriserne at fortsætte med at stige de kommende år. Markedsforventningerne til renterne er, at de stiger gradvist de kommende år, men de vil fortsat være meget lave. Priserne på en familiehuse skønnes på den baggrund at stige med 3-4 pct. årligt på landsplan frem til 2020. Det svarer omtrent til den forventede vækst i husholdningernes disponible indkomster".

Hvorfor stiger prisen ikke længere på ejerlejlighederne?

Forklaringen på de svagt faldende priser på ejerlejligheder skal findes i flere forhold, mener Nordea Kredits boligøkonom. For det første er priserne allerede steget så meget, hvor færre købere kan være med. Derfor er det naturligt, at ”de store prisstigningers tid” nu er forbi.

Samtidigt er udsigten til stigende renter blevet lidt mere tydelig på det seneste, hvor den amerikanske centralbank FED i september hævede renten med 0,25 %-point for 8. gang på knap tre år, så renteniveauet nu ligger på 2,00-2,25 pct., hvilket er det højeste niveau i USA i mere end 10 år. FED’s beslutning skal ses i lyset af gode takter i den amerikanske økonomi, hvor flotte vækstrater og højere beskæftigelse, stigende privatforbrug og flere investeringer har præget hverdagen de seneste år.

Alt det du bør vide om boligkøb og boligfinansiering

Selv signalerer FED, at den forventer at hæve renten yderligere én gang i december 2018 og derefter tre gange i 2019 og en enkelt gang i 2020, men meget kan selvfølgelig nå at ændre sig, hvis de økonomiske forventninger ikke holder stik. Og når rentepilen i USA peger opad, plejer det også at få effekt på særligt de lange danske renter.

En tredje faktor, der også er med til at forklare opbremsningen på ejerlejlighedsmarkedet, er de nye låneregler for højtbelånte boligejere, der trådte i kraft den 1. januar 2018. Reglerne foreskriver, at boligkøbere, der har brug for at låne mere end 4 gange deres årsindkomst før skat, og som samtidigt har brug for at låne mere end 60 pct. af boligens værdi, ikke længere kan finansiere boligkøbet med et såkaldt risikabelt lån. I stedet kan køberen vælge mellem et fastforrentet lån med eller uden afdrag og et F5-lån med afdrag. Og selv om alle boligkøbere i udgangspunktet kreditvurderes på baggrund af et fastforrentet lån med afdrag, har de nye regler helt sikkert fået nogle boligkøbere til at føle sig begrænset:

”Der er ikke ændret på kreditvurderingen. De boligkøbere, der fik ”ja” til et boligkøb i 2017, har også fået ”ja” i 2018. Det er alene spektret af lånetyper, der er ændret på. De mest risikable låntyper, der typisk også har den laveste ydelse, er nu lukket land for højtbelånte boligkøbere”, siger Lise Nytoft Bergmann og tilføjer, at det primært er boligkøbere i de dyre områder, der mærker ændringen, fordi det ofte er her, at boligkøberne har brug for at låne mere end fire gange deres husstandsindkomst, og fordi der er stor forskel på den månedlige ydelse afhængig af låntypen, hvis der er tale om et stort lån.

En fjerde og sidste faktor, som boligøkonomen også mener, kan spille en rolle for prisudviklingen er boligskatterne. Den 1. januar 2021 træder de nye boligskatter i kraft, og eftersom der er lagt op til kraftigt stigende boligskatter særligt på de københavnske ejerlejligheder, er der også udsigt til et prisfald. Den usikkerhed kan få nogle boligkøbere til at genoverveje, om det er en ejer- eller lejebolig, man bør gå efter mener boligøkonomen.
 

Nordea forventer stigende huspriser i de kommende år

Nordea forventer således en vis afsmittende effekt fra ejerlejligheder til huse, men primært i og omkring de store byer, hvor lejlighedsmarkedet nu udviser svaghedstegn. For landet som helhed forventer Nordea fortsat stigende huspriser. Konkret forventer Nordea, at huspriserne vil stige med ca. 3,5 pct. i 2019 og med yderligere 3 pct. i 2020. Og det kan boligejerne være godt tilfredse med:

”En årlig stigning i huspriserne på 3-3,5 pct. hører bestemt til i godteposen snarere end skraldeposen. Det er mere end den almindelige lønudvikling og inflation, og dermed mere end man kan forvente i et normalt år. Hvis vi får ret i vores boligprisprognose, kan boligejerne derfor være godt tilfredse” siger Lise Nytoft Bergmann og tilføjer, at lejlighedspriserne kan risikere at gå i bakgear, hvis de nuværende små prisfald ender med at gøre køberne bekymrede for, om de køber for dyrt, så de udskyde deres boligkøb. Men det er den slsgs ting, der er meget svært at ligge ind i en prognose.

Få hjælp og vejledning til at vedligeholde dit boliglån