2018_08 Udsigt til stigende renter

Faktaboks: Sådan har renten udviklet sig i 2018

I slutningen af 2017 begyndte de danske boligrenter at stige, og rentestigningen fortsatte frem til midten af februar 2018. Det var en konsekvens af amerikanske skattelettelser og en række særdeles stærke nøgletal for både europæisk og amerikansk økonomi, der antydede, at inflationen ville stige mere end hidtil antaget. Og fordi inflationen er det vigtigste styringsredskab for ECB og et af de vigtigste i FED, fik det investorerne til at tro, at centralbankerne ville være mere villig til at hæve renten end hidtil antaget.

I midten af februar vendte renten dog rundt og begyndte at falde igen. Faldet var foranlediget af uro på aktiemarkederne, den tiltagende frygt for en handelskrig mellem USA og Kina og den politiske situation i Italien, hvor mange begyndte at frygte et nyvalg, og at Italiens medlemskab af euroen kunne være truet, hvilket fik investorerne til at søge mod sikker havn i de danske realkreditobligationer.

De seneste måneder er der kommet ro på rentemarkederne igen. Den italienske regering har meldt ud, at Italiens euromedlemskab ikke er til debat, og markedet har vænnet sig til de handelspolitiske spændinger mellem USA og Kina. Renterne er derfor fortsat på et lavt, men stabilt niveau, hvilket skal forklares med, at man stadig ikke kan afvise, at handelskrigen mellem USA og Kina og mellem USA og Europa eskalerer yderligere, at den europæiske økonomi dykker yderligere, og at Brexit ikke trækker det britiske og europæiske væksttempo ned.
 

Kursudvikling 30-årigt fastforrentet lån

Både de korte og lange renter vil stige i det kommende år

Boligejerne skal forvente højere renter og lavere boligprisstigninger i de kommende år. Det er den hurtige konklusion på Nordeas rente- og boligprisprognose. I øjeblikket ligger kursen på et 30-årigt fastforrentet 2 pct. lån med afdrag på ca. 99,8, men ved denne tid næste år vil den være faldet med ca. 3,8 kurspoint, og derved vil lånet handle i en kurs omkring 96.

Renteprognose fastforrentede lån

Boligejere med variabelt forrentet lån har også udsigt til højere rente. Står man i dag og skal optage et F3-lån, ligger renten på ca. -0,1 pct., mens den tilsvarende rente på et F5-lån ligger på ca. 0,25 pct. Om et år forudser Nordeas renteprognose, at renterne vil ligge på hhv. ca. 0,5 pct. og knap 1 pct.

Er der tale om et Kort Rente lån, har renten også pil op om end en lille smule mindre end de lange renter. I dag kan man optage et Kort Rente lån til en rente på -0,15%, og på ét års sigte forventer Nordea, at renten vil være steget med ca. 0,3 %-point, dvs. til ca. 0,15 pct.

Renteprognose variabelt forrentede lån

 

Faktaboks: De største usikkerhedsfaktorer ved Nordeas renteprognose

Inflation
Inflationen kan blive højere end forventet pga. det stramme amerikanske arbejdsmarked, og det kan presse særligt de lange renter højere op end forventet. Den amerikanske arbejdsløshed er nede på knap 4 pct., og de fleste er enige om, at der nu er fuld beskæftigelse. Det kan blive svært for de amerikanske virksomheder er få besat ledige stillinger, og det kan presse løn og dermed inflationen op.

 

Økonomisk overophedning
De seneste skattelettelser i USA kombineret med den lave arbejdsløshed kan overophede amerikansk økonomi i form af stigende inflation. Det kan tvinge FED til større rentestigninger, og sende amerikansk økonomi i recession.

 

Handelskrig
Der er en risiko for, at den nuværende handelskrig eskalerer, og at det vil hæmme den globale samhandel og dermed væksten i den globale økonomi. Det kan i givet fald holde renterne nede eller presse dem yderligere ned.

 

Aktiemarkedet
Aktiemarkedet er steget ganske meget de seneste år, og der er risiko for, at aktiekurserne kan falde, hvis den globale vækst aftager, og virksomhederne ikke længere kan fremvise nær så prangende resultater. Det kan betyde faldende danske renter, hvis investorerne søger mod sikre havne i de danske realkreditobligationer, eller privatforbruget falder som følge af øget usikkerhed. I værste fald kan det sende amerikansk og europæisk økonomi ud i en ny recession med lavere renter til følge.

 

Geopolitik
Geopolitiske spændinger har før drillet renteprognoserne, da de er meget svære at forudsige. Storpolitiske konflikter fx mellem Rusland og Ukraine og mellem USA og Nordkorea har tidligere haft stor betydning for renterne, og lignende spændinger kan opstå igen.

 

Politisk usikkerhed i Europa
Usikkerheden om Brexit, den euroskeptiske regering i Italien og den stigende populisme i Spanien og Tyskland er stadig et politisk tema. Den italienske regering har bl.a. givet udtryk for, at den ønsker både skattelettelser og øgede offentlige udgifter, og det vil i givet fald resultere i store statsunderskud, der bryder med rammebetingelserne i EU. I værste fald kan det true det økonomiske opsving i Europa og få ECB til at vente med at hæve renten.

Højere inflation, strammere pengepolitik og bedre nøgletal vil drive renterne op

Økonomerne har flere gange spået stigende renter, uden at det af den grund er sket. Begrundelsen for, at renteprognosen endnu engang hælder til stigende renter, skyldes derfor ifølge Nordea Kredits boligøkonom og chefanalytiker, Lise Nytoft Bergmann, bl.a. den generelle bedring i den globale økonomi, højere inflation og mindre politisk turbolens. Men hun understreger, at det er en usikker disciplin at lægge en renteprognose.

”Vi forventer, at vi i øjeblikket står på rentebunden, og at de danske boligrenter vil begynde at stige igen, når vi kommer ind i efteråret. I første omgang forventes vendingen at blive trukket af et mere positivt syn på den globale økonomi i takt med at frygten for en altomspændende handelskrig nedtones. Senere vil den begyndende stigning blive understøttet af en lidt højere inflation, hvor investorerne igen vil begynde at fokusere på fremgangen i den europæiske økonomi”, forklarer boligøkonomen og tilføjer:

”Set i det lys forventer vi, at de danske boligrenter vil stige moderat fra de nuværende meget lave niveauer, og vores forventninger er lidt mere aggressive, end det der aktuelt er indpriset i markedet”.
 

De stigende renter tager toppen af boligprisstigningerne

Boligøkonomen forventer dog ikke, at boligejerne bør bekymre sig særligt meget om renteudviklingen, da der kun er udsigt til svagt stigende renter – ikke høje renter. Samtidigt kan boligejerne fortsat forvente stigende boligpriser:

”Vi forventer, at huspriserne vil stige med 3-3,5 pct. i både 2018 og 2019. Det er lidt mindre end i de foregående år, men i en historisk kontekst er der tale om pæne prisstigninger, der er højere, end det man kan forvente i en normal situation”.

Det er særligt i de store byer, at priserne forventes at stige mest, men boligøkonomen forventer ikke, at København, Aarhus og Aalborg vil være drivkraft. Den tid er forbi, mener Lise Nytoft Bergmann.

”De seneste år er priserne steget langt mere i hovedstaden og de store universitetsbyer end i resten af landet, men på nuværende tidspunkt er det blevet så dyrt, at færre boligkøbere kan være med. Samtidigt bygges der rigtigt meget bl.a. i København, og det har presset udbuddet af boliger op og lagt låg på priserne. Hvis jeg derfor skulle sætte mine penge på, hvor boligpriserne kommer til at stige mest i de kommende år, vil det ikke længere være København, Aarhus eller Aalborg, som jeg ville satse på, men derimod nogle af de andre store byer, der også er populære blandt boligkøberne, men som endnu ikke er nået at stige så meget i pris”, siger boligøkonomen.

Lise Nytoft Bergmann
Boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann