2018_06 Det billigste lån er ikke altid det bedste

Himlen falder ned

”Himlen falder ned. Himlen falder ned. Løb for jeres liv. Himlen falder ned”. Nogenlunde sådan lyder indgangsreplikken i den kendte børnebog Kylle Rylle, der også er filmatiseret under navnet Lille Kylling. Historien handler om en kylling, der får et agern i hoved og føler sig sikker på, at verden er ved at gå under. Kyllingen får overbevist de andre dyr om den forestående katastrofe, og panikken breder sig. Snart opdager dyrene dog, at der er tale om falsk alarm, og efterfølgende er det svært for kyllingen at få de andre dyr til at lytte, da hans troværdighed ikke længere er den højeste.

Historien minder mig om, hvor varsom vi skal være, når vi som bank offentliggør en ny renteprognose. En forudsigelse om stigende renter får nemlig hurtigt karakter af ”himlen falder ned”, og når først panikken har bredt sig, uden at vi rent faktisk har oplevet, at renten er skudt i vejret, kan det være svært at italesætte, hvorfor det kan være en fordel at vælge et sikkert fastforrentet boliglån, der koster 3.700 kr. om måneden pr. lånt million, frem for det billigste variabelt forrentede boliglån til bare 750 kr. Alligevel vil jeg gøre et forsøg.
 

Er du interesseret i boligmarkedet og i tips og tricks vedrørende boligfinansiering så tilmeld dig vores nyhedsbrev Nordea Kredit BoligNyt her.
 

De fastforrentede lån har flere fordele – men det koster

Den primære fordel ved at vælge et fastforrentet lån er, at renteudgiften er kendt i hele lånets løbetid. Det betyder, at boligejeren har nemmere ved at udarbejde et fast budget og ikke behøver at bekymre sig om, hvad der sker på rentemarkederne. For nogle boligejere har det stor betydning for nattesøvnen.

En anden men mindre omtalt fordel er, at de obligationer, der ligger bag et fastforrentet lån, har en høj kursfølsomhed. Det betyder, at hvis renten stiger, har boligejeren mulighed for at skære en bid af sin restgæld, så lånet bliver mindre. Se også faktaboksen for en nærmere forklaring af begrebet kursfølsomhed.

Det billigste lån er ikke altid det bedste

De variabelt forrentede lån har hverken en fast rente eller en høj kursfølsomhed, og derfor er det naturligt, at de ikke koster nær så meget. Står man i dag og skal have et afdragsfrit lån på 1 mio. kr. i hånden, så får man en månedlig ydelse efter skat på 1.750 kr., hvis man vælger et 30-årigt fastforrentet lån, men en ydelse på 750 kr., hvis man vælger et F3-lån, hvor renten vil ændre sig hvert 3. år.
 

Der er ingen gratis frokost

Det kan lyde besnærende, at man kan slippe 1.000 kr. billigere hver måned pr. lånt million, hvis man vælger det variabelt forrentet lån frem for et fastforrentet, men i økonomisk teori har man et udtryk, der hedder ”there is no such thing as a free lunch”, og det er netop det, der gør sig gældende i det konkrete tilfælde. Der er nemlig altid en årsag, når noget ser billigt ud.

Udtrykket henviser til, at det er umuligt at få noget for ingenting, og derfor kan man ikke kalde det variabelt forrentede lån ”billigt” og det fastforrentede lån ”dyrt”. Man får så at sige, hvad man betaler for. Så når det fastforrentede lån koster noget mere end det variabelt forrentede, så skyldes det, at det er en anden vare, man får.

 

Hvordan er boligejerne stillet, hvis renten stiger?

De fastforrentede lån har særligt deres styrke i tilfælde af rentestigning. I det tilfælde vil boligejere med variabelt forrentede lån få en højere ydelse, mens boligejere med fastforrentede lån stadig skal betale det samme beløb i rente hver måned. Samtidigt kan boligejere med fastforrentede lån indfri lånet for færre penge, end de rent faktisk skylder.

Konkret forventer vi i Nordea, at kursen på et fastforrentet 2 pct. lån uden afdrag vil falde fra det nuværende niveau omkring 98 til ca. 89, hvis renten er steget med 1%-point om 3 år. Er renten steget med 2 %-point forventes kursen at ligge på ca. 79, og hvis renten er steget med 3 %-point på ca. 69. Det betyder, at boligejeren kan indfri sit lån for færre penge, end det boligejeren rent faktisk skylder i huset. Enten ved at indfri sit lån, eller ved at omlægge det til et nyt fast- eller variabelt forrentet lån.

Det billigste lån er ikke altid det bedste

Hvis vi tager udgangspunkt i et eksempel, hvor to naboer med to ens huse optager et afdragsfrit lån på 1 mio. kr. i hånden i dag, men hvor nabo 1 vælger det fastforrentede lån, mens nabo 2 vælger det variabelt forrentede lån, vil nabo 1 få en gæld på 1.051.000 kr. og nabo 2 en gæld på 1.026.000 kr., når kurstab og alle omkostninger er indregnet. Samtidig vil nabo 1 skulle betale 1.750 kr. om måneden efter skat, mens nabo 2 kan nøjes med 750 kr.

Lad os nu antage, at renten begynder at stige, og at den er steget med 1%-point om 3 år. I det tilfælde vil nabo 1 samlet set have betalt ca. 63.000 kr. (1.750 kr. * 36 måneder) i ydelse, mens nabo 2 vil have betalt ca. 27.000 kr. (750 kr. * 36 måneder). Nabo 2 vil altså have sparet ca. 36.000 kr. i forhold til nabo 1.

Nu ønsker begge naboer at indfri deres lån. Nabo 1 kan indfri sit lån til kurs 89, mens nabo 2 kan indfri sit lån til kurs 100. Det betyder, at nabo 1 kan nøjes med at give banken (1.051.000 kr. *(89/100)), dvs. 933.000 kr., mens nabo 2 må hoste op med 1.026.000 kr. Det betyder, at nabo 1 samlet set har tjent 4.000 kr. i hele lånets løbetid, mens nabo 2 har betalt 53.000 kr.

Over perioden på de 3 år har nabo 2 således betalt 57.000 kr. mere end nabo 1, simpelthen fordi renten er steget, og nabo 1 derfor har fået en kursgevinst på sit lån.

Nu er der ingen, der ved, om og i givet fald hvor meget renten vil ændre sig de kommende år. Stiger renten mere end 1%-point, bliver gevinsten for nabo 1 større end i det viste eksempel (se også tabel 2), og stiger renten mindre, bliver gevinsten lavere. I det tilfælde, at renten fortsætter på det nuværende lave niveau om 3 år, vil det variabelt forrentede lån have været det økonomisk bedste valg.
 

Faktaboks

Hvorfor er kursfølsomheden højere på et fastforrentet lån end på et variabelt forrentet?

Kursfølsomheden er højere på de lange obligationer, der ligger bag de fastforrentede lån, end på de korte obligationer, der ligger bag de variabelt forrentede lån. Det kan illustreres med et eksempel:

Investor 1 køber en fastforrentet realkreditobligation i dag med en rente på 2 pct. Efterfølgende stiger renten til 4 pct. Investor 1 bliver lidt ærgerlig, for eftersom renten er fast, vil han fortsat kun modtage de 2 pct. i rente, selv om markedsrenten nu ligger på 4 pct. Det er rigtigt mange penge, han vil gå glip af, hvis markedsrenten fortsætter med at være 4 pct., da obligationen løber i mange år frem.

Investor 1 får nu brug for at realisere nogle penge, og han beslutter sig for at sælge sin 2 pct. obligation.

Investor 2 vil gerne købe investors 1’s obligation, men da han kan vælge mellem en ny obligation med en rente på 4 pct. og den obligation, som investor 1 gerne vil sælge, der har en rente på 2 pct., vil han foretrække den nye 4 pct. obligation, hvis prisen for de to obligationer er ens. Hvorfor vælge et afkast på kun 2 pct., hvis man kan få 4 pct.? De øvrige investorer vil tænke det samme, og derfor er investor 1 nødt til at sænke prisen på sin 2 pct. obligation, hvis han vil finde en køber.

Hvor meget investor 1 er nødt til at sænke prisen (der kaldes kursen, når vi har med obligationer at gøre) afhænger af restløbetiden på den konkrete obligation. For det er selvfølgelig ikke ligegyldigt, om investor 2 skal leve med at få en ”for lav” rente i 10, 20 eller 30 år. Jo længere løbetid obligationen har, jo større afslag i prisen (kursen) vil investor 2 derfor have for at synes, at den pågældende 2 pct. obligation er lige så god som en tilsvarende 4 pct. obligation.

Så når der er tale om fastforrentede lån med lang løbetid, vil kursen falde mærkbart, når renten stiger. Simpelthen fordi det gør mere ondt på investor at få en dårlig rente, når der er tale om en obligation med en 30- eller 20-årig løbetid, end hvis der havde været tale om en obligation med en løbetid på bare 1, 3 eller 5 år. For når der er tale et lån med en kort løbetid, bliver det samlede tab ikke nær så stort. Eller i hvert fald skal investor ikke leve med en ”dårlig” rente i nær så mange år, som hvis der havde været tale om en 30-årig obligation.

30-årige fastforrentede lån er derfor meget kursfølsomme, mens obligationerne bag F3-lån har en lille kursfølsomhed. Der er simpelthen grænser for, hvor meget investor forventer, at renten kan nå at ændre sig på bare 3 år, og hvis det skulle ske, så er der grænser for, hvor stort tabet kan nå at blive, inden obligationen udløber.

Der er ingen, der ved, hvad der sker med renten

De seneste år har der været snakket meget om de historisk lave renter, og de fleste er enige om, at det ikke kan vare ved. Der er ikke enighed om hvornår, hvor meget eller hvor hurtigt renten vil stige, men rentepilen peger op. Det er ikke nogen ny spådom, og derfor kan troværdigheden omkring de stigende renter være lille.

På trods af dette mener jeg dog fortsat, at det er en god idé at overveje, hvordan man er stillet økonomisk, hvis renten ændrer sig. For kun på den baggrund kan man træffe det bedste lånevalg. Et lånevalg, der kun er baseret på den månedlige ydelse, er ikke nogen god idé – i det tilfælde ender man nemlig let med at træffe et forkert valg.