2018_06 Del realkreditlånet i to og spar penge

Boligejerne er glade for de afdragsfrie lån og med god grund. Men hører man til de boligejere, der kun har gæld i realkreditinstituttet, og som godt kan lægge en lille smule til side hver måned, kan der være penge at spare ved at dele lånet i to og begynde at betale afdrag på det yderste lån.

 ”Finten består i kun at vælge afdragsfrihed på de første 60 pct. af boligens værdi, mens man betaler afdrag på den del af boliggælden, der ligger mellem 60 og 80 pct.”, fortæller chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann og supplerer: ”Årsagen er, at afdragsfriheden koster mere, jo højere belånt man er”.

Realkreditinstitutterne har nemlig indrettet deres bidragsstruktur sådan, at det er dyrere at få afdragsfrihed på lånet, hvis man er højt belånt, end hvis man er lavt belånt. Det giver god mening for realkreditinstitutterne at tænke sådan, da sandsynligheden for, at realkreditinstituttet får et tab, hvis boligejeren får økonomiske problemer, er større, jo højere belånt boligejeren er. Men for boligejerne bør bidragsstrukturen give anledning til at overveje, om man har brug for afdragsfrihed på hele lånet, eller om man har mulighed for at afdrage på den yderste del af lånet, hvor afdragsfriheden er dyrest.

Er du interesseret i boligmarkedet og i tips og tricks vedrørende boligfinansiering så tilmeld dig vores nyhedsbrev Nordea Kredit BoligNyt her.
 

Bidragssatsen stiger når belåningsgraden stiger

Overvejelserne kan skitseres ved hjælp af et eksempel, hvor vi tager udgangspunkt i en bolig til 1 mio. kr., der er belånt med 800.000 kr. Lånet opdeles i fire lige store dele på 200.000 kr., der hver især udgør hhv. 0-20 pct., 20-40 pct., 40-60 pct. og 60-80 pct. af husets værdi.

På de første 200.000 kr. stiger bidragsbetalingen med ca. 200 kr. om året efter skat, hvis boligejeren vælger et afdragsfrit lån frem for et lån med afvikling. Det samme gør sig gældende for det næste lån, mens boligejeren for det tredje og fjerde lån, dvs. lånene i belåningsintervallet 40-60 pct. og 60-80 pct., skal betale hhv. ca. 400 kr. og 930 kr. mere, hvis lånet er uden afdrag. Prisen for afdragsfrihed er således mærkbart højere i det øverste belåningsinterval sammenlignet med det nederste.
 

Tabel 1: Bolig til 1 mio. kr. belånt med 800.000 kr.

”Bidragssatserne i eksemplet er fra Nordea Kredit, men det er nogenlunde de samme principper, der gør sig gældende i de øvrige realkreditinstitutter. Derfor bør boligejerne kun vælger afdragsfrihed på hele deres realkreditlån, hvis de har brug for det, fx fordi de har anden og dyrere gæld ved siden af", siger Lise Nytoft Bergmann og supplerer: "I modsat fald bør de overveje at dele lånet i to, og afdrage på den yderste del af realkreditgælden, dvs. særligt den del, der udgør mere end 60 pct. af boligens værdi”.

I eksemplet fra før kunne man forestille sig, at boligejeren opdelte sit lån i to. Et lån på 600.000 kr. uden afdrag og et lån på 200.000 kr. med afdrag i stedet for blot at optage ét stort lån på 800.000 kr.

 

Ydelsen stiger, når man betaler afdrag på en del af lånet

Hvis man antager, at der er tale om et nyt F5-lån, og man medtager alle omkostninger ved låneoptagelsen, betyder finten, at boligejerens ydelse stiger fra 8.600 kr. om året efter skat, hvis alle 800.000 kr. er uden afdrag, til 14.110 kr., hvis de første 600.000 kr. er uden afdrag og de sidste 200.000 kr. er med afdrag. Opdelingen betyder, at boligejeren skal betale ca. 5.500 kr. mere om året, men da boligejeren samtidigt nedbringer sin gæld med knap 6.500 kr. om året, fordi der nu afdrages på en del af gælden, vil de fleste være enige i, at pengene er givet godt ud. Det er i hvert fald sjældent, at man kan spare 6.500 kr. op om året, ved kun at sætte 5.500 kr. i banken.

Bidragsbetaling for et F5-lån

Eksemplet tager udgangspunkt i et hus til 1 mio. kr., der er belånt med 800.000 kr. Er der tale om et dyrere hus, vil besparelsen ved at afdrage selv sagt stige, mens det modsatte selvfølgelig vil gøre sig gældende, hvis der er tale om et billigere hus.

Faktaboks

Der er omkostninger forbundet med at optage to lån frem for ét, men de er ikke dobbelt så store. Ved samtidig optagelse tager Nordea og Nordea Kredit ikke noget ekstra gebyr for at dele lånet i to, men det koster et ekstra tinglysningsgebyr til staten på 1.660 kr.

Det kan bedst betale sig at dele lånet i to, hvis det har en vis størrelse – gerne på 1 mio. kr. eller derover.

Hvis man har anden og dyrere gæld, fx bankgæld, kan det almindeligvis bedst betale sig at afdrage den dyre gæld, før man begynder at betale afdrag på realkreditlånet. Men tag en snak med din bankrådgiver.

På længere sigt bliver besparelsen større, end beregningseksemplet her viser. Afdragene reducerer restgælden, hvorfor de løbende bidragsbetalinger reduceres. Derved vil boligejeren, der betaler afdrag, løbende få reduceret sin bidragsbetaling i takt med at gælden nedbringes.

Tilmeld dig Nordea Kredit BoligNyt her og bliv opdateret

Ulempen ved fidusen er ifølge Lise Nytoft Bergmann, at man skal betale to tinglysningsgebyrer til staten frem for ét, hvis man vælger at dele sit lån i to, når man flytter ind i en ny bolig. Det drejer sig om en udgift på 1.660 kr. Gebyrerne i Nordea og Nordea Kredit er ens uanset antallet af lån i forbindelse med et boligkøb. I langt de fleste tilfælde er besparelsen ved at dele lånet i to dog så stor, at de 1.660 kr. hurtigt vil være tjent hjem igen.

Inden man foretager manøvren, skal man ifølge Lise Nytoft Bergmann også sikre sig, at realkreditinstituttet placerer det billigste lån, dvs. lånet med afdrag, i det dyreste belåningsinterval, dvs. i belåningsintervallet fra 60-80 pct. I modsat fald snydes man nemlig for en gevinst. I Nordea Kredit sker det automatisk, men andre realkreditinstitutter har andre systemer.