2018_04 Store rentestigninger i januar og februar - hvad skete der?

Kursudvikling på de 30-årige lån med afdrag Den store rentestigning i januar og første halvdel af februar, der fik kurserne til at falde, er nu næsten elimineret.

Først op, så ned – hvad forårsagede renteuroen?

De danske boligrenter har fået en urolig start på året. Januar blev indledt med store stigninger i de danske realkreditrenter, men i midten af februar skiftede stemningen, og de sidste to måneder har renten igen haft pil ned.

Aktuelt er rentestigningen fra januar og første halvdel af februar næsten elimineret, og den lange rente, som ligger bag de 30-årige fastforrentede lån, er nu tilbage på stort set samme niveau som ved årets indgang.

Tilmeld dig Nordea Kredit BoligNyt her, og modtag flere artikler om boligmarkedet og tips og tricks til boligfinansiering
 

Investorerne blev lidt for optimistiske i januar og februar

Den primære årsag til de stigende renter i januar og første halvdel af februar skal ifølge chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann findes i de amerikanske skattelettelser og i flere stærke nøgletal for både europæisk og amerikansk økonomi, som fik inflationsforventningerne til at stige.

”Skattelettelserne og de flotte nøgletal først på året skabte en forventning om, at privatforbruget ville stige, og at der derfor ville komme mere gang i inflationen end hidtil antaget. Og fordi inflationen er en af de vigtigste katalysatorer for stigende renter i både Den Europæiske Centralbank (ECB) og i Den Amerikanske Centralbank (FED), fik det investorerne til at tro, at de store centralbanker var tættere på den såkaldte renteknap end hidtil antaget” sige Lise Nytoft Bergmann og uddyber:

”Nogle investorer begyndte således at tro, at der var udsigt til flere rentestigninger i FED, end der var afspejlet i de daværende kurser, og samtidigt fremrykkede investorerne deres forventninger til, hvornår ECB vil gennemføre bankens første renteforhøjelse i meget lang tid”.

Rentestigningen havde størst betydning for de lange 30-årige fastforrentede lån, hvor renten steg mærkbart, mens renten på rentetilpasningslån kun steg en lille smule.

Således faldt kursen på det toneangivende 30-årige fastforrentede 2 pct. lån med over 4 kurspoint, således at det blev dyrere at optage et realkreditlån og lidt sværere at blive kreditgodkendt. Ved årets indgang lå den 30-årige 2 pct. obligation med afdrag omkring kurs 100,1, men dykkede til 95,8 i februar - eller med mere end 4 kurspoint på under 1½ måned.

”Når renten stiger, så stiger den månedlige ydelse på et nyt realkreditlån også, og derfor skal boligejerne sætte flere penge af på budgettet til deres boliglån. Er familiens økonomiske råderum lille, kan en rentestigning tvinge familien til at købe et billigere hus. Derfor vil stigende renter alt andet lige være med til at presse boligpriserne ned,” forklarer Lise Nytoft Bergmann og uddyber:

”Boligmarkedet er dog lidt af en supertanker – det er ikke noget, man lige vender på et splitsekund. I første omgang vil stigende renter få boligejerne til at købe en lidt billigere bolig eller blive længere tid i deres eksisterende bolig, men som tiden går, og sælgerne opdager, at det er blevet sværere at komme af med deres bolig, vil de sætte prisen ned. Rentestigningen i januar og februar var dog så kortvarig, at den ikke nåede at få effekt på boligpriserne. I hvert fald viser de første officielle tal for boligprisudviklingen i januar, at boligpriserne fortsatte med at stige”.

Faktaboks: Forstå dit realkreditlån

Hvad sker der med dit realkreditlån, når renten stiger eller falder

Eksisterende boligejere med fastforrentede lån
Renteændringer påvirker ikke ydelsen på et fastforrentet realkreditlån, fordi renten er fast i hele lånets løbetid. Det månedlige budget påvirkes derfor heller ikke. Derimod påvirker renteændringen kursen på de obligationer, der ligger bag realkreditlånet, ligesom boligpriserne også kan påvirkes.

Hvis renten stiger, så falder kursen på de bagvedliggende obligationer. For hvis obligationen fx har en rente på 2 pct., mens markedsrenten er steget til 4 pct., så vil en investor, der skal købe en 2 pct. obligation, kompenseres for at modtage en rente, der er lavere end markedsrenten på de 4 pct. Kompensationen består i, at investor får 2 pct.obligationen til en reduceret pris, dvs. til en lavere kurs, end det som 4 pct. obligationen handles for. Kursen på 2 pct.obligationen vil falde præcist så meget, at investor er lige godt stillet, uanset hvilken obligation investor har.

Det modsatte gør sig gældende, når renten falder. Hvis obligationen har en rente på 4 pct., mens markedsrenten er faldet til 2 pct., er der mange investorerne, der gerne vil eje 4 pct. obligationer, og derfor stiger kursen på disse. Investorerne bliver ved med at byde hinanden op, lige indtil afkastet på 4 pct.-obligationen og 2 pct.-obligationen er ens. Når markedsrenten således falder, stiger kursen på obligationer med højere rente.

Hvis renten stiger, betyder det, at boligejeren kan indfri sit lån for færre penge, end dem boligejeren rent faktisk skylder, fordi kursen på de bagvedliggende obligationer er faldet. Boligejeren kan inkassere kursgevinsten ved enten at omlægge sit lån til en højere rente eller en anden låntype eller ved at indfri lånet og flytte i en leje- eller andelsbolig. Har boligejeren eksempelvis lånt 1 mio. kr. til kurs 100, og kursen på de bagvedliggende obligationer er faldet til kurs 95, kan lånet indfris for 950.000 kr.

Boligpriserne påvirkes også, når renten stiger eller falder. For når renten stiger, bliver det dyrere at låne, og det betyder, at boligkøberne ikke længere kan blive kreditgodkendt til samme beløb. Køberne vil blive tvunget til at vælge et billigere hus, og på sigt vil sælgerne derfor blive presset til at sætte en lavere pris på deres bolig. Det kan godt tage lidt tid, før en rentestigning kan ses i boligpriserne. Samtidigt påvirkes boligpriserne af andre faktorer end renten - bl.a. arbejdsløsheden, ændringer i boligskatterne og tilflytningen til det pågældende område.

 

Eksisterende boligejere med variabelt forrentede lån
Boligejere med variabelt forrentede lån fx rentetilpasningslån i form af F1-, F3 eller F5-lån eller Kort Rente-lån bliver påvirket af en renteændring, næste gang deres lån får ny rente. Er renten steget, så stiger ydelsen også, og er renten faldet, så falder ydelsen.

 

Nye boligkøbere
Alle boligkøbere kreditgodkendes til, at de kan tilbagebetale et fastforrentet lån med den aktuelle markedsrente – i øjeblikket en rente på 1,5 pct. Når først boligkøberen er kreditgodkendt, kan boligkøberne vælge mellem andre låntyper.

Når renten stiger, bliver det dyrere at låne penge. Det presser budgettet, og derfor vil boligkøbere blive tvunget til at købe en billigere bolig, end hvis renten havde været lavere. Det modsatte gør sig gældende, når renten falder - så bliver det billigere at låne penge, og boligkøberen kan låne et større beløb, uden af den grund at trække flere penge op af lommen.

 

Rentestigningen fik også betydning for boligejere med rentetilpasningslån

Rentestigningen kom også en lille smule ubelejligligt for boligejere med rentetilpasningslån, som fik ny rente den 1. april 2018. Realkreditinstitutterne havde nemlig i god tid forinden meldt ud, at de ville afholde de store auktioner over obligationerne bag rentetilpasningslånene fra mandag den 5. februar til fredag den 9. februar. Bagefter kunne realkreditinstitutterne konstatere, at den periode faldt sammen med de højeste renter siden foråret 2016.

Ved auktionen endte F1-renten på -0,11 pct., mens F3- og F5-renten endte på -0,01 pct. og 0,42 pct.

”Vi vurderer, at F5-renten blev knap 0,3 procentpoint højere, end hvis auktionen havde været afholdt ved årets indgang, mens F3- og F1-renten endte hhv. 0,1 procentpoint og 0,05 procentpoint højere”, siger Lise Nytoft Bergmann og supplerer:

”For et lån på 1 mio. kr. uden afdrag svarer en rentestigning på 0,1 procentpoint til, at ydelsen stiger med ca. 55 kr. om måneden efter skat. Det betyder, at et F5-lån på 1 mio. kr. uden afdrag kunne have fået en ydelse, der var 165 kr. lavere hver måned, hvis auktionen var blevet holdt 1½ måned tidligere”.

Boligøkonomen forklarer også, at datoerne for auktionerne meldes ud i god tid i forvejen, så både danske og udenlandske investorer kan reservere datoerne, og at auktionerne typisk ligger i midten af februar, når det drejer sig om obligationerne bag de rentetilpasningslån, der får ny rente den 1. april. Samtidig understreger boligøkonomen, at ingen kender renteudviklingen, hvorfor det vil være umuligt for realkreditinstitutterne at placere auktionerne på det tidspunkt, hvor renterne er lavest:

”Nogle gange er boligejerne heldige med timingen, andre gange er de ikke – men over tid burde tilfældigheder betyde, at det samlede resultat ser fornuftigt ud”, siger Lise Nytoft Bergmann og supplerer med et lille smil:

”Det er samtidig værd at huske på, at en F5-rente på 0,42 pct., en F3-rente på -0,01 pct. og en F1-rente på -0,11 pct. bestemt hører til i godteposen snarere end i skraldeposen. Også selv om renterne kunne være endt lidt lavere, hvis auktionen var blevet holdt på et andet tidspunkt. Selv på den værst tænkelige dag i februar, var der stadig tale om nogle meget lave renter”.