2018_04 Comeback til de lave renter giver nye muligheder

De seneste måneder er renten faldet igen

Siden midten af februar er renten faldet igen. For et 30-årigt fastforrentet 2 pct. lån med afdrag betyder det, at kursen er steget fra 95,8 i midten af februar til nu 99,6. Derved er det meste af den rentestigning, vi var vidne til i januar og februar, nu elimineret.

”Der er flere forklaringsfaktorer bag de faldende renter, men den vigtigste faktor er i min optik den store uro på aktiemarkederne som følge af frygten for en handelskrig mellem USA og Kina” siger Lise Nytoft Bergmann og fortsætter:

”Under valgkampen lovede Donald Trump, at han ville føre en protektionistisk politik for at beskytte det amerikanske hjemmemarked, mod det, han mente, var unfair konkurrence fra udlandet. Det valgløfte er han i øjeblikket ved at indfri, men der hersker tvivl om hvor meget, der er retorik, og hvor meget, der vil udmønte sig i egentlig realpolitik, og hvor omfangsrig toldmuren i givet fald vil blive”.

Retorikken har skabt bekymring for, om to af verdens største økonomier ender i en egentlig handleskrig med afsmittende effekter på den globale handel og dermed også med store følger for verdensøkonomien.

”Uroen har fået aktiemarkederne til at gynge mere end normalt, og nogle investorer har søgt mod mere sikre investeringer som bl.a. de danske realkreditobligationer, der har et godt ry i både Danmark og udlandet. Uroen er blevet understøttet af, at den positive stime af nøgletal for udviklingen i særligt europæisk økonomi er blevet afløst af nogle mere blandede nøgletal – nogle gode, andre mindre gode” forklarer Lise Nytoft Bergmann.

 

Rentefaldet er godt nyt for boligkøberne

Rentefaldet er godt nyt for boligkøberne. Boligkøberne kreditvurderes nemlig altid på baggrund af deres evne til at servicere et fastforrentet lån med afdrag. Når renten er lav, er ydelsen det samme, og derfor kan boligkøberne få lov til at låne et større beløb i dag end for blot 2 måneder siden.

Hvis man tager udgangspunkt i en familie, der gik i banken for at blive kreditgodkendt, da renten var højest i februar 2018, og som ønskede at købe et hus til 2 mio. kr., ville de få ”ja” til købet, hvis de var i stand til at betale en månedlig ydelse efter skat på 7.300 kr. til bank- og realkreditinstitut og samtidig havde tilstrækkeligt med penge til overs til også at betale deres øvrige regninger og alt det løse i form af mad, tøj, gaver, transport, frisør osv.

I dag kan samme familie låne 2.067.000 kr. for samme månedlige ydelse efter skat på de 7.300 kr., simpelthen fordi renten er faldet. Rentefaldet betyder således, at det er blevet nemmere at blive kreditgodkendt.

”Når renten er lav, kan man optage et større lån, uden at man af den grund skal have flere penge op af lommen. I det konkrete tilfælde kan familien låne 67.000 kr. mere, uden at de mærker det i budgettet” siger boligøkonomen.

 

Allerede eksisterende boligejere kan også udnytte rentefaldet

Allerede eksisterende boligejere kan også være godt tilfredse. For når det bliver nemmere at blive kreditgodkendt som følge af de faldende renter, så stiger antallet af interesserede købere, og det forbedrer sælgernes mulighed for at sætte en høj pris. Det presser boligpriserne op, og derved kommer rentefaldet også eksisterende boligejere til gode, også selv om de ikke selv står og skal optage et lån.

”Rentefald er normalt med til at presse boligpriserne op. Når flere kan kreditgodkendes, er der også flere, der gerne vil købe bolig, og når antallet af købere stiger, ved sælgerne godt, at de står i en god forhandlingsposition. Det får alt andet lige priserne til at stige”, Forklarer Lise Nytoft Bergmann.

Boligøkonomen fortæller også, at der stadig findes mange boligejere, der endnu ikke har omlagt deres lån, og som derfor fortsat har en høj rente, men at rentefaldet betyder, at det 30-årige 1,5 pct. lån med afdrag igen er kommet i spil, og at konverteringsmulighederne er rigtig gode i øjeblikket.

”Det 30-årige 1,5 pct. lån er en oplagt mulighed for boligejere, der afdrager på deres gæld, og som i dag har en rente på 3 pct. eller derover” siger boligøkonomen og tilføjer:

”Den næste opsigelsesfrist for de fastforrentede lån falder ved månedens udgang. Boligejere, der ønsker at minimere deres konverteringsomkostninger, bør derfor kontakte deres rådgiver snarest, så de kan nå at få alle papirerne på plads inden deadline”.

Har man i dag et fastforrentet lån med afdrag på 1 mio. kr. med en rente på 3 pct. og en restløbetid på 28 år, og omlægger man til et tilsvarende lån med en rente på 1,5 pct., så falder den månedlige ydelse med 80 kr. om måneden. Samtidig afdrager man 660 kr. mere, og skulle renten stige igen på et senere tidspunkt vil man have en obligation, der er mere rentefølsom, hvorfor man forbedrer sine muligheder for at skære en bid af restgælden.

Ulempen ved at konvertere er, at restgælden stiger med 70.000 kr., og at der går 7-8 år, før man er sikker på, at høste en gevinst ved konverteringen. Tidshorisonten gælder dog kun, hvis renten fortsætter med at falde, og man skal indfri sit lån. Bliver renten på det nuværende niveau, vil der kun gå ca. 2½ år, før konverteringen er tjent hjem, og stiger renten, går det endnu hurtigere.

 

Nordea tror på stigende renter

Nordea Kredits boligøkonom understreger, at ingen kan forudsige renten, og at boligejerne derfor aldrig bør vælge boliglån på baggrund af en renteprognose. Boligøkonomen anser det dog for at være mere sandsynligt, at renten stiger i de kommende år, end for at renten falder yderligere, og det er også i den retning Nordeas officielle renteprognose peger.

Konkret forventer Nordea, at kursen på det 30-årige fastforrentede 2% lån med afdrag vil være faldet fra dagens niveau på 99,6 til lidt over kurs 95 ved udgangen af 2018 og til lidt over kurs 93 ved udgangen af 2019.

På tilsvarende vis forventer Nordea, at de korte renter er på vej op. Ved årets udgang forventer Nordea, at F1-renten vil ligge på ca. 0,1 pct., F3-renten på ca. 0,5 pct. og F5-renten på ca. 0,9 pct., hvilket er mere end i dag. Ved den seneste rentetilpasningsauktion i februar endte F1-renten på -0,11 pct., F3-renten på -0,01 pct. og F5-renten på 0,42 pct.