2018_02 Ikke længere frit valg på alle lånehylder

De seneste år er boligpriserne steget kraftigt de steder i landet med de højeste boligpriser. Det har skabt bekymring for bobler og for den finansielle stabilitet som helhed, og politikerne har derfor skærpet kravene til boliglån. Den seneste regelændring trådte i kraft den 1. januar 2018, og forventningen er, at særligt førstegangskøbere og forældrekøbere i Hovedstadsområdet og Aarhus bliver påvirket. Andre boligejere kan også blive ramt, men planlægger man sin økonomi, kan man i mange tilfælde blive undtaget.

Lise Nytoft Bergmann Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit

Foretrækker du et fastforrentet lån med afdrag, eller sover du godt om natten, uanset hvad der sker med renten, og selv om du ikke afdrager på din gæld? Det spørgsmål har tidligere været en del af den almindelige rådgivning, når man henvendte sig i banken for at få et boliglån. Men fra den 1. januar er det slut. Fremover må realkreditinstitutterne nemlig ikke længere give alle boligkøbere og boligejere frit valg på alle lånehylder. Ny regulering betyder, at familier, der låner mere end fire gange husstandens årsindkomst og mere end 60 procent af boligens værdi, fremover kun må tilbydes såkaldt sikre lån.

”Hvis gældsfaktoren er over 4 og belåningsgraden over 60 pct., kan realkreditinstituttet som udgangspunkt ikke tilbyde boligkøberne et såkaldt risikabelt lån. Dvs. et F3- eller Kort Rente lån med eller uden afdrag eller et F5-lån uden afdrag. I stedet er der frit valg mellem de fastforrentede lån med og uden afdrag og F5-lån med afdrag”, siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, og tilføjer:

”Vi vurderer, at det primært vil være førstegangskøbere og forældrekøbere i de store byer, der vil blive påvirket af de nye regler. Dertil kommer sommerhuskøberne i områder med høje boligpriser”.

Ifølge boligøkonomen bør boligejerne ikke frygte en større nedtur på boligmarkedet som følge af de nye regler, hvor nogle boligkøberne ikke længere kan få fingre i de billigste lån: ”Vi forventer, at de nye regler vil tage toppen af prisstigningerne i de dyreste områder, men vi forventer ikke, at de vil resultere i prisfald. Det er værd at huske på, at de nye regler ikke får betydning for, om køberne kan låne pengene, men kun for hvilke låntyper, som de kan vælge imellem. Kreditvurderingen er den samme som hidtil”.

Boligkøbere, der kommer ind under det nye regelsæt for højtbelånte boligejere, er heller ikke bundet for evigt, påpeger boligøkonomen: ”Mange førstegangskøbere får lønstigninger over tid, og hvis de samtidig afdrager på deres gæld, går der formentligt ikke mange år, før gældsfaktoren er under 4, og de derved igen har frit valg på alle lånehylder”.

 

Boligejere, der ønsker at omlægge deres lån, påvirkes også af de nye regler

Også eksisterende boligkøbere påvirkes af de nye regler, forklarer boligøkonomen. Hvis gældsfaktoren er over 4 og belåningsgraden over 60%, har det betydning for, hvilke konverteringer de kan foretage:

”Som udgangspunkt kan man altid konvertere inden for samme risikokategori. Har man således allerede i dag et såkaldt risikabelt lån, kan det omlægges til andre risikable låntyper, fx kan et F3-lån med afdrag omlægges til et Kort Rente lån uden afdrag”.

Det modsatte gælder dog også, hvorfor boligejere, der allerede i dag har et sikkert lån, ikke længere kan omlægge det til et såkaldt risikabelt lån, hvis deres gældsfaktor og belåningsgrad betyder, at de er omfattet af de nye regler. Har boligejeren fx i dag et fastforrentet lån med afdrag, kan familien således ikke omlægge det til et F3-lån, hvis deres nuværende økonomi betyder, at de bliver inkluderet i det nye regelsæt.

Til gengæld tager reglerne hensyn til særlige omstændigheder, forklarer Lise Nytoft Bergmann.

”Heldigvis rummer bekendtgørelsen en undtagelse, der giver realkreditinstitutterne lov til at afvige fra regelsættet, hvis boligejernes omlægningsønsker skyldes økonomiske problemer, fx fordi den ene part er blevet arbejdsløs. I det tilfælde vil indkomsten ofte falde brat, og derved kommer familien hurtigt op på en høj gældsfaktor. Men her kan instituttet altså stadig tildele familien en variabel rente eller afdragsfrihed, hvis formålet er at ride en midlertidig storm af eller fx at få solgt boligen på normale markedsvilkår i stedet for at fremtvinge en tvangsauktion”, siger Lise Nytoft Bergmann.

 

Tillægslån er også omfattet

Ønsker boligejeren at optage et tillægslån, skal reglerne også følges. Selvfølgelig igen under forudsætning af, at gældsfaktoren er over 4, og belåningsgraden er over 60 pct. I det tilfælde gælder reglerne dog kun for det nye lån. Det betyder, at hvis boligejeren allerede har et risikabelt lån, fx et F3-lån uden afdrag, er der ikke noget krav om, at det eksisterende lån skal omlægges. Men når tillægslånet skal optages, kan boligejeren kun vælge blandt de sikre låntyper.

 

Der er også undtagelsesmuligheder for unge under uddannelse og formuende boligejere

Bekendtgørelsen rummer også en undtagelse, der kommer boligkøbere under uddannelse til gode. I det tilfælde kan køberne nemlig godt få et ”risikabelt” lån, hvis blot gældsfaktoren forventes at komme under 4, når uddannelsen er færdig.

Formuende boligejere behøver heller ikke frygte, at deres muligheder begrænses. Har man tilstrækkeligt med likvide midler, til at man kan nedbringe gældsfaktoren til under 4, såfremt man måtte ønske det, kan man også fritages.

Familier, der kan klare, at prisen på deres bolig falder med 10 pct., uden at de af den grund får negativ formue, undtages også, hvis deres likvide midler udgør minimum 5 pct. af deres samlede gæld. Er gældsfaktoren over 5, skal økonomien dog kunne klare et prisfald på 25 pct.

Hvordan opgøres gældsgraden og hvad tæller med som indkomst og gæld?

Gældsfaktoren opgøres som familiens husstandsindkomst sat i forhold til familiens gæld. Har familien fx en samlet indkomst før skat på 700.000 kr. og en samlet gæld på 3 mio. kr., kommer gældsgraden op på knap 4,3, og i det tilfælde skal de nye regler følges, hvis familien samtidigt har brug for et lån, der udgør mere end 60 pct. af boligens værdi.

Når indkomsten skal opgøres, tæller næsten alt med. Fx indgår både lønindkomst (eksklusiv pensionsbidrag), børnefamilieydelse, underholds- og børnebidrag, feriepenge, renteindtægter, aktieudbytte (hvis de er stabile), folkepension, pensionsudbetalinger fra rate og livrente og en evt. udbetalt alders- og kapitalpension, som dog skal fordeles ud over en rimelig årrække.

På tilsvarende vis skal alt gæld også medregnes. Dvs. både gæld i boligen, bilen, SU-lånet og en eventuel trækningsret på en kassekredit, også selv om den ikke udnyttes.


Nordeas anbefalinger
Nordea er generelt positive over for de nye regler: ”Reglerne har både til formål at sikre den enkelte boligejer og den finansielle stabilitet. Det skal vi være glade for. Samtidig er det godt, at lånebegrænsningerne kun gælder for boligejere, der har brug for at låne mere end 60 pct. af deres boligs værdi. Det betyder, at mange ældre boligejere undtages, også selv om deres indkomst falder mærkbart, fx ved pensionering”, siger Lise Nytoft Bergmann.

Det bedste råd, som boligøkonomen har til boligejerne, er at afdrage på gælden, mens man kan: ”Man bør gå i gang med at afdrage på sin gæld, så snart man kan. Dvs. når man har fået anden og dyrere gæld ud af verden. Er man boligejer i 20 eller 30 år, inden man går på pension, er det en overkommelig opgave for de fleste at få belåningsgraden under 60 pct. Og så står man bedre, den dag man ønsker ny afdragsfrihed eller variabel rente”.

  •