2018_02 Boligmarkedet og dansk økonomi går hånd i hånd

Helge J. Pedersen, cheføkonom Nordea Cheføkonom for Nordea, Helge J. Pedersen

Der er en ret tæt sammenhæng mellem udviklingen på boligmarkedet og resten af økonomien. Derfor er det fornuftigt, at regeringen forsøger at tage luften ud af den boligboble, som ellers er overhængende i København og Århus

Det går på mange måder godt i Danmark. Det går faktisk ret godt. Sådan sagde statsminister Lars Løkke Rasmussen i sin nytårstale den 1. januar. Og statsministeren har jo så inderligt ret. På trods af den lille svipser i tredje kvartal, hvor økonomien angiveligt kørte i bakgear, har de seneste år budt på en særdeles solid og stabil fremgang. Det kan vi konstatere på boligmarkedet, hvor der nu for alvor er kommet godt gang i hushandlerne over hele landet, og vi kan konstatere det på arbejdsmarkedet, som inden for få måneder sætter ny beskæftigelsesrekord.
 

Boligmarkedet sætter kursen

Faktisk er der sædvanligvis en ret tæt sammenhæng mellem udviklingen på boligmarkedet og resten af økonomien. Og det er boligmarkedet, som sætter kursen. Det skyldes dels, at rigtig mange danskere ejer deres egen bolig, hvorfor det privatøkonomiske råderum udvikler sig proportionalt med boligens værdi. Dels at nybyggeri og boligrenovering tager fart, når priserne og efterspørgslen på boliger stiger. Boligpriserne bliver derfor i virkeligheden en super god indikator for den underliggende udvikling i dansk økonomi.

Der skal derfor som regel ikke ret mange mikro-observationer til for at konstatere, hvordan samfundsøkonomien har det. Og for mit eget vedkommende er antallet af håndværkere på villavejene i Brønshøj, hvor jeg bor, en af de vigtigste kilder. Er vejene stort set ryddet for håndværkervogne er dansk økonomi i recession, lægges der nye havegange og skiftes vinduer er vi i et moderat opsving, og når der skiftes tag og bygges til i stor stil, som tilfældet er det for tiden, ja så er boomet i gang.
 

Sporene fra finanskrisen skræmmer

Så det går altså faktisk ret godt i Danmark. Men sporene fra finanskrisen skræmmer, og det må ikke glemmes, at når økonomien blev så hårdt ramt, som tilfældet var det, og det tog meget længere tid at komme ovenpå igen, end det gjorde for vores nabolande Sverige og Tyskland, var det fordi, at der herhjemme var blevet bygget en gevaldig boligboble op, som bristede i takt med, at renten steg markant fra 2006-08.

Og det er frygten for, at der igen er en ny boligboble under opsejling, som kan briste og sprede krisestemning fra boligmarkedet til resten af økonomien, som er årsag til, at regeringen efter henstilling fra Det Systemiske Risikoråd har vedtaget de nye låneregler, som netop er trådt i kraft med årsskiftet. Konkret er indgrebet rettet mod husstande med høj gældsætning i forhold til indkomsten (400 pct.) og hvor boligen er belånt med mere end 60 pct. Disse husstande kan ikke længere optage lån med variabel rente med en løbetid under 5 år eller et afdragsfrit lån med variabel rente med en løbetid på 5 år eller mere.

Det skal blive interessant at følge, om de nye låneregler, som følger tidligere stramninger i form af krav om egenbetaling på 5 pct. ved boligkøb og en skærpet kreditvurdering ved køb af bolig i vækstområderne (læs København og Århus), rent faktisk kommer til at dæmpe prisudviklingen eller om der på et tidspunkt bliver taget nye og skrappere midler i anvendelse. Det har f.eks. været tilfældet i Norge, hvor der nu bl.a. er krav om en egenbetaling på hele 40 pct. af prisen ved køb af bolig nummer to i Oslo. Det har ført til, at priserne er faldet med 11 pct. siden april sidste år og en (overdreven) stor bekymring på valutamarkedet for norsk økonomi med en rekordsvag krone til følge.
 

Den lave rente gør regulering nødvendig

Når det i dag er nødvendigt at gribe til regulering af boligpriserne gennem diverse tiltag skyldes det ikke mindst, at renten er så lav som tilfældet er det. Og den kan hverken Det Systemiske Risikoråd eller Nationalbanken gøre noget ved, eftersom målsætningen for pengepolitikken herhjemme er at holde en fast valutakurs over for euroen.

Renteforskellen til euroområdet er det vigtigste instrument hertil, og eftersom dansk økonomi både er stærk og har et kæmpe overskud på betalingsbalancen, må Nationalbanken for tiden holde en rente, som er lavere end i euroområdet, hvor den aktuelt er på -0,4 pct. Da der ikke er udsigt til, at ECB sætter renten op før mod slutningen af næste år, tyder alt altså på, at renten herhjemme vil være negativ til langt ind i 2020!

Kombinationen af rekordlave renter så langt øjet rækker, et stærkt jobmarked og muligheden for afdragsfrie lån, betyder, at der er en stor risiko for, at priser og nybyggeri løber af sporet over de kommende år uden et indgreb. Og i det perspektiv synes jeg egentlig, at det er fornuftigt, at regeringen forsøger at tage luften ud af den boligboble, som ellers er overhængende i København og Århus, før den brister, når renten på et tidspunkt stiger igen. I resten af landet er der ikke samme grund til bekymring på nuværende tidspunkt.

Et stabilt boligmarked i balance er som nævnt fundamentet for en stabil samfundsøkonomi. Og det skulle jo allerhelst fortsætte med at gå ret godt herhjemme.